ECONOMIA E AGROSISTEMI

CAPITOLO 3 - Valutazioni di riparti e miglioramenti GLOSSARY Fruttuosità Pro tability Reddito Income 255 bene ricordare che i tassi di capitalizzazione dei redditi fondiari ante e post miglioramento non hanno nessi significativi con il tasso di fruttuosità del capitale investito. Il perito potrebbe utilizzare l indice nel caso in cui si presentasse la possibilità di una vendita da parte del proprietario. Fruttuosità Come già ricordato, un altro parametro per esprimere la convenienza è dato dalla fruttuosità, ossia il saggio che attribuisce l investimento eseguito sul fondo al capitale speso. Naturalmente tale saggio deve essere confrontato con altri possibili investimenti e non solo sul fondo, ma anche in campo finanziario: f5 Bfp 2 Bfa . di saggi alternativi K0 Sempre con i dati sopra riportati avremo: f5 28.642 2 17.900 5 0,088 122.031 Il risultato ci dice che, investendo un capitale di 122.031 nel fondo, esso praticamente ci fornirà un saggio del 9%. Anche da questo punto di vista, investire nel fondo risulta conveniente perché difficilmente potremo trovare un altro impiego che possa fornire un tale saggio. Poiché l incremento di reddito è detto anche utilità (U), è possibile riscrivere la sintesi nel seguente modo: f5 U . di saggi alternativi K0 In questo caso, l indice di convenienza è utilizzabile se un proprietario intende affittare o locare l immobile. Per esprimere il giudizio in termini di reddito, la convenienza si ottiene quando l incremento di reddito (utilità del miglioramento) risulta maggiore o uguale all interesse annuo del capitale speso: Bfp 2 Bfa + o 5 K0 3 r DOVE r è il saggio di approvvigionamento del capitale o un saggio di impieghi concorrenziali. L indice è utilizzabile per esprimere la convenienza di un proprietario conduttore. Anche in questo caso è possibile calcolare come segue: 28.642 2 17.900 . o 5 122.031 3 0,06 10.742 . o 5 7.321 CONVENIENTE Nel caso di un conduttore affittuario, che esegue un miglioramento su un fondo altrui, considerando che deve lasciare il fondo alla scadenza del contratto, avremo: (Rnap 2 Rnaa) DOVE 16_P03_C03.indd 255 qn 2 1 1 + o 5 K0 2 Ind 3 n q rqn Rnap è il reddito netto dell affittuario post opere; Rnaa è il reddito netto dell affittuario ante opere; n è la durata residua del contratto dalla fine delle opere; K0 è il capitale impegnato nella miglioria; Ind è l indennità che percepisce l affittuario alla fine del contratto per aver eseguito le migliorie, che viene attualizzata. 3/27/18 3:02 PM