ECONOMIA E AGROSISTEMI

254 PARTE TERZA - Agrosistemi e valutazioni dei beni correlati GLOSSARY Valore Value Calcolo del K0 o capitale investito (Ci) r 5 0,06: K0 5 Costi diretti (Kd) 12.000 1 40.000 1 costi indiretti (Ki) (17.900 2 14.400) q3 2 1 1 rq3 1 5 122.031 q2 Fase 4: ricerca del valore potenziale del fondo (Vp) Bfp 5 28.642 ` Bfa 5 17.900 ` 0 1 2 3 4 45.000 Vp5 q3 2 1 28.642 1 2122.031 1 45.000 3 4 5 362.263 2 128.642 217.900 2 3 3 0,06 rq q Fase 5: verifica della convenienza Un investimento fondiario utile non è detto che sia anche conveniente. Il perito deve, pertanto, esprimere un giudizio tenendo conto anche della durata delle opere. Le migliorie, infatti, possono avere durata permanente o temporanea. Nel primo caso, la convenienza può essere espressa in termini di valore (o di capitale), di fruttuosità o di reddito. In termini di valore l investimento è da giudicare conveniente quando l incremento di valore ottenuto con la miglioria è superiore al capitale speso: Vfp 2 Vfa . o 5 K0 Il valore fondiario ante Vfa e quello post miglioria Vfp sono ottenibili per capitalizzazione dei redditi ante e post investimento, con saggi che possono modificarsi in relazione al rischio futuro del fondo migliorato, comunque diversi dall attualità. L espressione precedente può essere anche riassunta come segue: Bfp Bfa 2 . o 5 K0 r1 r2 Utilizzando i dati precedenti, si può stabilire la convenienza dell ipotesi proposta: 28.642/0,045 2 17.900/0,050 . o 5 122.031 636.488 2 358.000 . o 5 122.031 CONVENIENTE I saggi per la capitalizzazione dei redditi fondiari, ante e post r1 e r2 sono, senza dubbio, diversi: r1 è maggiore di r2 quando aumenta la rischiosità della gestione del fondo migliorato, come ad esempio nel caso degli investimenti arborei, dei fabbricati a uso zootecnico, degli ambienti protetti, degli impianti irrigui (in particolare quelli che danno luogo ai cambiamenti dell ordinamento produttivo). In altri casi r1 risulta minore di r2 se l investimento attenua la rischiosità, come nel caso di investimenti in irrigazioni di soccorso, oppure in interventi che possono migliorare la tempestività delle pratiche di messa a coltura, come livellamenti, drenaggi, strade poderali, ecc. 16_P03_C03.indd 254 3/27/18 3:02 PM