ECONOMIA E AGROSISTEMI

CAPITOLO 1 - Valutazione di fondi e competenze aziendali 201 La rilevazione di questi elementi permetterà di eseguire comparazioni e, in particolare, di individuare l ordinarietà, che rappresenta sempre per il perito il punto di partenza per arrivare alla determinazione del valore normale. Figura 2 Esempio di ordinarietà relativa al territorio Trentino ampiamente coltivato a vigneto. Tali elementi influiscono anche sui costi di produzione, sulla produttività e sul grado di desiderabilità del bene (appetibilità). L ordinarietà è un concetto fondamentale nella determinazione del valore di mercato del fondo rustico. Rappresenta il modo più frequente di impiego della terra in quella data zona (Fig. 2). Ciò deve essere collegato alle capacità imprenditoriali che, anche se non si prestano a una misurazione diretta, si possono valutare attraverso la gestione del capitale fondiario, cioè attraverso le scelte relative alle attività, organizzate sia sulle superfici agrarie (ordinamenti colturali) sia su quelle connesse (ad esempio la trasformazione dei prodotti). Sostanzialmente un fondo, in rapporto alle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si ritiene ordinario quando la sua organizzazione produttiva rappresenta il modo più frequente di utilizzo, da parte degli imprenditori, in quella data zona. Ad esempio, il perito che ha effettuato un sopralluogo in una zona dove normalmente gli indirizzi produttivi sono foraggero-zootecnici, su un fondo che presenta ordinamenti cerealicoli e non possiede neppure investimenti in fabbricati rurali specifici deve ritenere che non sia ordinario. Individuare l aspetto ordinario non è però sempre immediato, in molte zone sono state infatti create molteplici occasioni di sviluppo che non riflettono gli aspetti fisici dell ordinarietà locale, ma che raggiungono gli stessi risultati economici. Il perito, quindi, in questa ricerca deve essere molto prudente e non fidarsi sempre e solo degli aspetti organizzativi per arrivare al concetto di normalità o ordinarietà, ma deve indagare anche gli aspetti economici. Il percorso valutativo, in pratica, procede come di seguito: deve essere verificata l ordinarietà del fondo; nel caso che non sia ordinario esso viene valutato come se lo fosse; si effettuano poi aggiunte o detrazioni per ricavare il valore reale. Come è stato detto, il metodo di stima è unico e si basa sia sulla comparazione, sia sull ordinarietà. I procedimenti (intesi come insieme di operazioni logicamente connesse di natura matematico-finanziaria), per la ricerca del valore ordinario, possono essere di tipo: sintetico-comparativo (diretti); analitico-ricostruttivo (indiretti), come per la ricerca del valore di mercato (capitalizzazione dei redditi) e del valore di costo (computo metrico-estimativo). Per quello che riguarda la stima del fondo rustico con il procedimento sintetico si possono usare parametri tecnici (superficie) o economici (canone di affitto e reddito dominicale). Possiamo ancora utilizzare il procedimento per elementi unitari o stima per valori tipici che viene eseguito attraverso le seguenti fasi: si suddivide il fondo in appezzamenti omogenei per qualità di coltura; si ricercano 14_P03_C01.indd 201 3/27/18 2:59 PM