ECONOMIA E AGROSISTEMI

200 PARTE TERZA - Agrosistemi e valutazioni dei beni correlati GLOSSARY Sopralluogo Site inspection a cadenza perlopiù decennale, due tipi di reddito: RA e RD. Tali redditi sono utilizzati per la ricerca del valore attraverso un coefficiente moltiplicatorio che varia generalmente ogni anno e che viene indicato dallo Stato; per ragioni cauzionali: queste valutazioni sono essenzialmente finalizzate alla concessione di finanziamenti in operazioni riguardanti: il credito fondiario; il credito agrario di miglioramento; la formazione di proprietà coltivatrici; Si tratta di operazioni a lungo termine (anche fino a 30 anni) per le quali gli Istituti di credito accertano le condizioni economiche prima di erogare un mutuo, a tassi che, generalmente, sono agevolati. Nel caso del credito fondiario, la somma mutuata non deve superare la metà del valore dell immobile offerto in garanzia. Con questo criterio si effettuano anche gli altri prestiti il cui valore è determinato tramite criteri fiscali. In alcuni casi si parte dalla valutazione con redditi medi della zona; per ragioni di esproprio: in questo caso le valutazioni vengono eseguite attraverso il valore agricolo medio (VAM). Esso è stabilito per legge dalla Regione ed è riferito a 1 ha di terra nuda in rapporto alla qualità e alla regione agraria di ogni singolo comune. Il VAM è reperibile sul bollettino ufficiale della Regione e ha scadenza annuale. Il percorso valutativo La procedura estimativa inizia con un sopralluogo durante il quale si effettua la rilevazione delle variabili più importanti, utili per individuare il segmento di mercato simile. Si procede poi con il rilevamento dei prezzi di mercato dei beni compresi nel segmento, nonché dell ordinarietà. Per tale determinazione è utile rilevare le condizioni intrinseche: ubicazione: i fondi devono appartenere alla stessa regione agraria; ampiezza: elemento che permette di selezionare prezzi di fondi simili in base alla dimensione; natura agraria dei terreni, loro giacitura, esposizione e grado di fertilità; accorpamento o frazionamento delle superfici aziendali; indirizzo produttivo e ordinamento colturale: individua le colture praticate, la loro organizzazione sulla superficie e le attività connesse che determinano l indirizzo (cerealicolo, frutticolo, foraggero-zootecnico, floricolo, ecc.); investimenti fissi; tipo di impresa; analisi dei documenti contabili; condizioni oggettive dello stato del fondo; ordinarietà propria di quel contesto ambientale; servitù (attive o passive); eventuali ipoteche gravanti sul fondo; distanza e presenza da centri commerciali e residenziali; comodi e scomodi. Per lo stesso motivo sono da rilevare anche le condizioni estrinseche: 14_P03_C01.indd 200 clima; presenza di infrastrutture; densità di popolazione; indirizzi di politica agraria locale e generale. 3/27/18 2:59 PM F d to te