199 CAPITOLO 1 - Valutazione di fondi e competenze aziendali 1.1 Valutazione del fondo rustico ANALITICO (capitalizzazione del reddito) VALUTAZIONE FONDO RUSTICO metodo SINTETICO Può essere a cancello chiuso o aperto e cioè comprensivo o meno del capitale scorta a corredo (comparazione diretta con parametri tecnici o economici) GLOSSARY Fondo rustico Country estate Infrastrutture Infrastructures a b Per fondo rustico si intende una super cie organizzata per la produzione agraria, dunque un unità tecnica costituita dalla terra e dagli investimenti in essa stabilmente immessi: fabbricati rurali, sistemazione idraulico-agraria, impianti industriali, arboreti, boschi, ecc. (art. 812 CC). Esistono anche altri tipi di miglioramenti fondiari definiti infrastrutture. Essi sono di competenza pubblica in quanto appartengono al contesto territoriale (la rete viaria extraziendale, i servizi, i sistemi di bonifica, ecc.) e non entrano direttamente nella valutazione, ma migliorano la funzionalità del fondo e fanno parte delle condizioni estrinseche delle quali verrà tenuto conto nelle fasi conclusive della valutazione. La stima può essere eseguita a cancello aperto (Fig. 1a), in questo caso si ottiene il valore della terra con gli investimenti fissi (capitale fondiario), oppure a cancello chiuso (Fig. 1b), nella quale, oltre a stimare il capitale fondiario, si stimano anche i capitali a corredo (scorte vive, scorte morte e prodotti di scorta). In questo caso si parla della valutazione aziendale. Gli scopi per cui può essere eseguita una stima del fondo sono: Figura 1 Esempio di elementi di valutazione di un fondo rustico: cancello aperto (a) e cancello chiuso (b). 14_P03_C01.indd 199 per compravendita: che può essere totale o parziale. In quest ultimo caso è interessante capire anche il valore residuale; per successione causa mortis: in questo caso si può procedere con l eventuale suddivisione del fondo in parti equivalenti fra i diversi eredi; per ragioni fiscali: tale valutazione ricerca i valori imponibili dove vengono prelevate le imposte tramite un aliquota. Per quanto riguarda i beni fondiari, sono oggetto di accertamento, 3/27/18 2:59 PM
ECONOMIA E AGROSISTEMI
VOLUME 2