ECONOMIA E AGROSISTEMI

CAPITOLO 2 - Parametri e metodi del giudizio di valutazione o stima 165 Dal colloquio con l imprenditore effettuato durante il sopralluogo avvenuto in data sono stati acquisiti tutti i dati tecnico-economici utili per lo svolgimento della stima. In particolare ho potuto appurare che l azienda è condotta da un imprenditore proprietario che si avvale di operai agricoli e del ricorso a contoterzisti per alcune opere di meccanizzazione. In occasione del sopralluogo è stato rilevato tutto il parco macchine esistente che viene specificato in allegato. Nell occasione sono state rilevate tutte le scorte di magazzino essendo presenti al momento del sopralluogo sia rimanenze di materie prime che di prodotti ancora invenduti . Il metodo di stima La scelta del metodo di stima più adatto alla determinazione del valore del bene è il nodo fondamentale sul quale si fonda tutta la solidità della stima. I metodi estimativi sono diversi ed è compito del perito individuare quello più adatto, per determinare il buon esito della stima e il valore stesso del bene. La scelta del metodo è quindi soggettiva ed è l unico elemento della relazione tecnica che può essere contestato in caso di contenzioso. La scelta del metodo più adatto va quindi ponderata e giustificata sulla base delle conoscenze tecniche del perito estimatore e in base allo scopo della stima stessa. La stima di uno stesso bene potrebbe essere effettuata con metodi differenti, a seconda dello scopo per cui il bene viene stimato, ottenendo così due valori molto differenti (ad esempio stima sintetica o stima analitica). evidente, quindi, che è determinante il contesto in cui viene effettuata la relazione della perizia. In questo ambito, una volta scelto il metodo che si ritiene più appropriato, vanno specificati tutti i singoli passaggi per lo svolgimento della stima, indicando ogni volta le formule utilizzate per risolvere il quesito estimativo. sempio di metodo di stima L azienda oggetto di stima si trova in condizioni non ordinarie per la zona come già descritto in precedenza. Risulta quindi chiaro che una semplice stima a ppv di mercato sarebbe difficilmente realizzabile a causa della mancanza di parametri di confronto. Di conseguenza la strada percorribile risulta il ppv capitale, ovvero la capitalizzazione dei redditi futuri retraibili dal bene oggetto di valutazione. Questo metodo ci permette di ottenere un valore del bene basato sulle caratteristiche che generano tali redditi. Il primo passo per la ricerca del valore aziendale sarà la ricerca del Bf annuo da considerarsi illimitato, calcolato in base alla tipologia di imprenditore che in questo caso è proprietario. L equazione di bilancio che ci fornisce il Bf sarà la seguente: Plv 2 (Sv 1 Imp 1 Qcf 1 Qcs 1 Ica 1 Ics 1 Sa 1 St) 5 6T 1 Bf Successivamente si procede alla ricerca del saggio di capitalizzazione medio della zona con la seguente formula: SBf 5r SV Infine, si ricerca il V0 aziendale capitalizzando il beneficio fondiario: V0 5 Bf r 12_P02_C02.indd 165 3/27/18 2:50 PM