ECONOMIA E AGROSISTEMI

159 CAPITOLO 2 - Parametri e metodi del giudizio di valutazione o stima Il confronto delle caratteristiche avviene sempre fra l immobile oggetto di stima (Subject) e l immobile di confronto (A, B, C ). Comparabile A Prezzo e caratteristiche Differenza Comparabile B Aggiustam. ( ) Differenza 140.000,00 Prezzo totale (PRZ) Aggiustam. ( ) 190.000,00 (0217) 25.950,00 (0214) 26.650,00 Super cie principale (S1) (95,2292,4) 2.857,57 (95,22114,9) 220.105,03 Super cie cantine (SUC) (19,6229,6) 25.107,90 (19,620,0) 9.996,39 Super cie verande (SUV) (7,620,0) 3.898,54 (7,620,0) 3.898,54 Super cie garage/ autorimessa (SUG) (27,1222,6) 3.279,06 (27,1219,8) 5.257,93 Super cie esterna condominiale (S) (200,02180,0) 2.848,55 (200,02200,0) 0,00 Stato di manutenzione dell unità immobiliare (STM) (421) 60.000,00 (422) 30.000,00 Livello di piano (LIV) (222) 0,00 (221) 21.900,00 Impianto di condizionamento (IDC) (120) 1.633,33 (120) 1.633,33 Data (DAT) Prezzo corretto 203.459,15 212.131,15 In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia nell esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta una sostanziale convergenza. La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta mediante l analisi della divergenza percentuale assoluta d% che si calcola tra prezzo massimo (Pmax) e il prezzo minimo (Pmin) ed esprime la divergenza massima dei prezzi corretti. Nel caso in esame è pari a: d% 5 [(Pmax 2 Pmin) 3 100]/Pmin 5 [(212.131,15 2 203.459,15) 3 100]/203.459,15 5 5 4,26% , 5% Sistema di stima I prezzi corretti del MCA esprimono il prezzo che il Subject avrebbe avuto se le caratteristiche qualitative fossero state a parità di condizioni. In assenza di parità di condizioni, i prezzi corretti differiscono per effetto delle differenze residue indotte dalle caratteristiche qualitative. 12_P02_C02.indd 159 Il compito del sistema di stima è ripartire la differenza fra i prezzi corretti del MCA e le caratteristiche non considerate nella tabella di valutazione del MCA. 3/27/18 2:50 PM