ECONOMIA E AGROSISTEMI

157 CAPITOLO 2 - Parametri e metodi del giudizio di valutazione o stima indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Valore di mercato 5 [Stima a MCA e Sistema di stima] Procedimento Descrizione Stima a MCA e Sistema di stima Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach e Sistema di stima MCA e Sistema di stima Il Market Comparison Approach e il Sistema di stima formano un procedimento integrato e di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il procedimento si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili. Il MCA provvede a stimare i prezzi marginali delle caratteristiche che presentano un riferimento o un indicazione nel mercato; il Sistema di stima provvede invece a calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche, per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali la stima è complessa o imprecisa, e il valore di stima ricercato. Prezzi marginali Tabella dei dati Prezzo e caratteristiche Comparabile A Comparabile B 140.000,00 190.000,00 20/01/2009 08/04/2009 23/06/2010 Super cie principale (S1) m 92,40 114,90 95,20 2 Super cie cantine (SUC) m 29,60 19,60 Super cie verande (SUV) m2 0,00 0,00 7,60 22,60 19,80 27,10 180,00 200,00 200,00 Stato di manutenzione dell unità immobiliare (STM) 1 5 scarso 2 5 mediocre 3 5 suf ciente 4 5 discreto 5 5 buono 1 2 4 Livello di Piano (LIV) n 2 1 2 Funzionalità distribuzione degli spazi interni all unità immobiliare (FUI) 1 5 min 2 5 med 3 5 max 1 2 2 Impianto di condizionamento (IDC) 0 5 assente 1 5 presente 0 0 1 Prezzo totale (PRZ) Data (DAT) giorno/mese/anno 2 Super cie garage/autorimessa (SUG) m2 Super cie esterna condominiale (S) m 2 Subject Prezzi marginali Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione mensile dei prezzi del particolare segmento di mercato immobiliare. La formula che determina il prezzo marginale è: p(DAT) 5 [PRZ] 3 (i(DAT)])/12 12_P02_C02.indd 157 [i(DAT)] 5 20,03 indice mercantile] 3/27/18 2:50 PM