ECONOMIA E AGROSISTEMI

150 PARTE SECONDA - Aspetti economici di valutazione dei beni e Catasto 3. CA (Cost Approach) o metodo del costo, attuato quando non sono noti né i prezzi, né i redditi di beni simili. Esso mira a determinare il valore di un immobile come somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell edificato deprezzato con il coefficiente di vetustà. Tale metodo è applicabile nella stima di edifici, impianti e attrezzature di servizio, ma è anche raccomandato nella stima di immobili speciali di aziende agricole e industriali e parti accessorie di immobili complessi, cioè beni che non possono essere venduti separatamente dal complesso immobiliare o produttivo di cui fanno parte. Il CA si basa sul principio che un investitore non sarebbe disposto a pagare per un immobile una somma superiore al valore del terreno sul quale l immobile è costruito e al costo di costruzione dell edificio, al netto di un eventuale deprezzamento . Un acquirente cioè non pagherebbe, per un dato bene, più del costo che dovrebbe sopportare per l acquisto di un bene sostitutivo che produca la stessa soddisfazione. Figura 8 Il Cost Approach è detto anche metodo del costo di riproduzione (o ricostruzione) deprezzato. Tale metodo viene richiesto per la stima di edi ci, impianti, equipaggiamenti, attrezzature e macchine destinate a nalità strumentali, per i quali si può fare astrazione dai rapporti di complementarietà con il terreno. Il minor costo dell alternativa migliore stabilisce il valore di mercato. Infatti, colui che intende acquistare si regola analizzando il prezzo dell immobile esistente e il costo di costruzione di un edificio con le stesse caratteristiche su un terreno simile, considerando il deprezzamento del bene esistente. Il prezzo di compravendita può diversificarsi da quello di equilibrio dato dal costo di sostituzione, se le caratteristiche del bene non corrispondono a ciò che cerca l acquirente o se desidera poter disporre immediatamente del bene. Nel primo caso si avrebbe una svalutazione, nel secondo una sopravvalutazione. La metodologia si compone dei seguenti elementi: ricerca del valore di mercato del terreno edificato, con il metodo di confronto con altre aree edificabili dello stesso segmento di mercato e valutato con il MCA, sempre se disponibili dati reali; ricerca del costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato, sempre con procedimento comparativo riguardo a opere o interventi simili; ricerca del deprezzamento da applicare al costo di ricostruzione: questo elemento è dovuto all età, che determina un invecchiamento economico legato a condizioni di mercato, all uso e alla funzionalità. 12_P02_C02.indd 150 3/27/18 2:50 PM