ECONOMIA E AGROSISTEMI

149 CAPITOLO 2 - Parametri e metodi del giudizio di valutazione o stima Sono anche da considerare altri elementi che incidono sul valore capitale come i comodi: zona particolarmente favorevole, salubrità, ottimi servizi pubblici, zona panoramica; ma anche gli scomodi (o comodi passivi): zone deprezzate, zone poco salubri o inquinate, scarsi servizi e difficoltà di collegamenti. La valutazione delle aggiunte e detrazioni sarà affrontata nella casistica estimativa, così come i comodi e gli scomodi. Gli standard internazionali di valutazione immobiliare Relativamente al settore immobiliare urbano un altro procedimento valutativo è rappresentato dagli IVS (International Valuation Standards) una serie di regole metodologiche redatte dall International Valuation Standard Committee (IVSC) di Londra, una organizzazione non governativa, membro delle Nazioni Unite e costituita nel 1981. La raccolta dei dati e delle informazioni di mercato è la base materiale degli standard valutativi. Infatti il metodo di stima basa la valutazione di un immobile su dati reali, quali la raccolta e l utilizzazione di prezzi veri laddove si formano. Secondo gli IVS il valore di un immobile può essere individuato utilizzando tre metodi: 1. MCA (Market Comparison Approach), ovvero il metodo che si basa sul confronto diretto dell immobile da stimare con quelli simili di recente compravendita e dunque con prezzi o canoni noti, rilevati per la valutazione. La comparazione si basa sulle loro caratteristiche tecnico-economiche, sulla destinazione d uso, sul segmento di mercato e sulle medesime dimensioni. Le fasi di lavoro comportano: il rilevamento dei dati immobiliari completi; l analisi delle caratteristiche (superfici, livello piano, impianti, numero servizi, stato di manutenzione, esposizione, luminosità, ecc.); la compilazione della tabella dei dati; l analisi dei prezzi marginali considerate le caratteristiche scelte, svolta in dettaglio per ogni singola caratteristica. Il prezzo marginale di una caratteristica rappresenta l aggiustamento del metodo nel confronto di mercato; la redazione di una tabella di valutazione dove vengono eseguiti i confronti fra l immobile oggetto di stima e quelli utilizzati per il confronto; fatti gli opportuni aggiustamenti, si arriva così ai prezzi corretti degli immobili di confronto che, mediati, daranno il valore di stima cercato; la presentazione dei risultati e la sintesi valutativa. 2. IA (Income Approach) o metodo finanziario, si utilizza quando sono noti i redditi di beni simili. Contiene le procedure per analizzare, in un immobile, la possibilità di produrre redditi e trasformarli in valore. Si ricorre al metodo IA quando non sono disponibili sufficienti o recenti dati di mercato provenienti da compravendite. Il lavoro viene eseguito con uno schema economico finanziario nel quale si prevedono una serie di redditi (Bf dati dalla locazione annuale), il saggio di capitalizzazione e la durata. A questo punto si può eseguire: la capitalizzazione diretta (direct capitalization); la capitalizzazione dei redditi (yield capitalization); l analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis). 12_P02_C02.indd 149 3/27/18 2:50 PM