ECONOMIA E AGROSISTEMI

148 PARTE SECONDA - Aspetti economici di valutazione dei beni e Catasto Ricerca del saggio di capitalizzazione La seconda fase, ovvero la ricerca del saggio di capitalizzazione, indica il rapporto che intercorre fra reddito e valore capitale. Se un bene può fornire un reddito di 3.400 annui e vale 85.000 , il saggio sarà del 4%. Il perito dovrà conoscere il mercato della zona relativo a quel bene, cioè i prezzi pattuiti in recenti compravendite, dovrà determinare i redditi per poi sintetizzare come segue: r5 DOVE Bf1 1 Bf2 1 Bf3 ... Bfn V1 1 V2 1 V3 ... Vn 5 g Bf gV r è il saggio di capitalizzazione; Bf sono i redditi dei beni simili; V sono i prezzi o valori di beni simili. Come già ricordato, si tratta di una stima comparativa in cui il parametro di comparazione è dato dal beneficio fondiario. Il saggio ricercato dovrà comunque essere corretto in base ai comodi e agli scomodi presenti sul fondo sulla base dell ordinarietà. Risoluzione della capitalizzazione La terza fase comporta la risoluzione della capitalizzazione tramite una formula individuata in base al tipo di reddito: Figura 7 I frutti pendenti sono i frutti in corso di maturazione, prodotti da specie vegetali coltivate, ancora attaccati alla pianta. Per essi è possibile effettuare solo una stima delle anticipazioni colturali perché tali beni, a causa del loro stadio di maturazione, non hanno ancora un mercato attivo. Nell immagine sono raf gurati dei grappoli d uva per i quali è impossibile stimarne il valore a giugno quando sono ancora acerbi. nel caso di reddito annuo posticipato illimitato il valore ordinario sarà Bf ; dato dalla sua accumulazione iniziale: V0 5 r nel caso di reddito annuo posticipato limitato il valore ordinario sarà dato qn 2 1 dalla sua accumulazione iniziale: V0 5 Bf 3 ; rqn nel caso di reddito poliennale posticipato illimitato il valore ordinario sarà 1 ; dato dalla sua accumulazione iniziale: V0 5 P 3 n q 21 nel caso di reddito poliennale posticipato limitato il valore ordinario sarà P 3 qtn 2 1 1 3 n dato dalla sua accumulazione iniziale: V0 5 P 3 n q 21 q Aggiunte e detrazioni al valore La quarta fase comporta le aggiunte e le detrazioni al valore capitale. Il perito con le precedenti fasi ha ricercato il valore ordinario del bene ma, in genere, il valore deve essere corretto sulla base delle peculiarità del bene e delle sue condizioni economico- nanziarie. Come già ricordato precedentemente, le aggiunte sono date da eventuali frutti pendenti (Fig. 7), dalle scorte morte e vive (nel caso di fondi rustici), dai maggiori redditi rispetto alla normalità, sia temporanei che permanenti, dal plusvalore dei fabbricati nuovi. Per contro, le detrazioni sono date da: debiti residui gravanti sul bene, dotazioni insufficienti di investimenti, minori redditi, servitù passive, usufrutto o altro diritto reale di godimento. 12_P02_C02.indd 148 3/27/18 2:50 PM