ECONOMIA E AGROSISTEMI

146 PARTE SECONDA - Aspetti economici di valutazione dei beni e Catasto GLOSSARY Canone di af tto Rent La stima analitica si effettua con le seguenti fasi di lavoro: ricerca del reddito da capitalizzare (annuale o poliennale); ricerca del saggio di capitalizzazione, che deve essere corretto in base ai comodi e scomodi propri del fondo oggetto di stima; risoluzione della capitalizzazione con l appropriata formula in base al tipo di reddito; aggiunte e detrazioni al valore capitale. Ricerca del reddito da capitalizzare (annuale o poliennale) La prima fase comporta la ricerca del reddito ordinario (non di quello attuale), cioè la ricerca di quello che, a giudizio del perito, è da attribuire al bene, analizzate le condizioni economiche e di mercato della zona in cui esso ha sede. Se ci riferiamo ai fondi rustici la ricerca del beneficio fondiario viene attuata con il bilancio aziendale impostato con la conduzione di imprenditore proprietario ordinario, in modo da avere l annullamento del tornaconto (T) e cioè: Plv 2 (Sv 1 Qcf 1 Qsc 1 Imp 1 Sa 1 St 1 Ics 1 Ica) 5 Bf L altra possibilità di ricerca può essere quella di partire dal canone di affitto quando l ordinarietà dei fondi rustici, in quella data situazione, sia l affittanza, oppure per quelli urbani la locazione. Allo scopo si imposta un bilancio sapendo che la parte padronale riceve un compenso dato dalla cessione del fondo a terzi che si impegnano a utilizzarlo per l uso cui è destinato. Il compenso è definito canone di affitto (Ca) o di locazione per i fondi urbani. In tale bilancio l attivo è rappresentato dai canoni posticipati, il Reddito lordo (Rl) e dal passivo delle spese di parte padronale. In sintesi avremo: Rl 2 (Qcf 1 Imp 1 Stpp 1 Isp) 5 Bf sempio 1 Supponiamo di avere un fondo coltivato a pescheto. Durante i 10 anni del ciclo avremo un allevamento a vaso con sesto d impianto 4 3 5, che fornisce ricavi così distribuiti: al 3° anno 20 kg/pianta; al 4° anno 30 kg/pianta; dal 5° al 7° anno 35 kg/pianta; dall 8° al 10° anno 50 kg/pianta. Alla fine del ciclo si ricavano, per espianto, 30 kg/pianta di legna vendibile a 0,60 /t. Per i costi si rilevano all inizio del periodo 6.000 per l impianto e, successivamente, in relazione ai ricavi: al 3° anno i costi ammontano all 88% dei ricavi; al 4° anno i costi assorbono l 82% dei ricavi; dal 5° al 7° anno i costi assorbono il 75% dei ricavi per ogni anno; dal 8° al 10° anno assorbono il 70% dei ricavi per ogni anno. In più, la spesa di espianto, assorbe il 50% dei ricavi ottenuti dalla vendita del legno. Per r 5 0,06 ricerca il reddito periodico (P). 12_P02_C02.indd 146 3/27/18 2:50 PM