ECONOMIA E AGROSISTEMI

145 CAPITOLO 2 - Parametri e metodi del giudizio di valutazione o stima Stato della pavimentazione interna ed esterna: si ritiene equo utilizzare un coefficiente riduttivo di 0,95. Razionale fruizione dell immobile: considerata la tipologia distributiva interna e le dimensioni dei vani, sembra equo considerare un coefficiente di 1. Vincoli accertati: l immobile, all attualità, non ha potenzialità di variazione, sia per altri usi sia per modifiche di ampliamento, quindi si può attribuire un coefficiente riduttivo dello 0,95. Stato generale di conservazione e manutenzione degli infissi: risulta fortemente deteriorato, anche tenendo conto della vetustà dell immobile, pertanto sembra accettabile considerare un coefficiente di riduzione di 0,94. Esposizione (NW) dell unità immobiliare: con due pareti libere a sud-est, della luminosità e della panoramicità molto mediocri, si ritiene di assumere un coefficiente pari a 0,98. In totale quindi avremo: 1,01 3 1 3 0,90 3 1 3 0,95 3 0,95 3 1 3 0,95 3 0,94 3 0,98 5 0,717 (coefficiente correttivo) = 0,72 Pertanto, il valore reale e attuale del fabbricato in oggetto sarà dato da: Valore ordinario 3.450/m2 3 101 m2 5 348.450 Valore reale all attualità: 348.450 3 0,72 (coefficiente) 5 250.884 (in arrotondamento 250.000 ) Il metodo per il procedimento analitico Il procedimento analitico si basa sulla ricerca dettagliata degli elementi economici da cui deve derivare il valore. doveroso, quindi, precisare che si possono valutare analiticamente tutti gli aspetti economici, ma per convenzione quando si parla di procedimento analitico si intende la stima per capitalizzazione redditi: essa comporta infatti una ricerca dettagliata di elementi quali il bilancio e le sue voci attive e passive. Questo procedimento può essere definito anche stima comparativa sulla base del beneficio fondiario (Bf). Come abbiamo visto, la comparazione si fonda sul rapporto: g Valori g Parametri Nel procedimento analitico il parametro è dato dal Bf e il saggio di capitalizzazione (r) viene ottenuto con il rapporto: GLOSSARY Procedimento analitico Analytical procedure Stima per capitalizzazione redditi Estimate of incomes capitalization Metodo estimativo unico e comparativo Comparative and single evalutation method 12_P02_C02.indd 145 g Bf g Valori 5r Ne deriva che dividendo il Bf dell immobile in valutazione per detto saggio, si ottiene il valore dell immobile (fabbricato o fondo rustico). Questo dimostra anche che il procedimento analitico poggia sul metodo estimativo unico e comparativo. Con questo metodo di lavoro viene presa in esame la futura produttività del bene, cioè il futuro reddito che il bene sarà capace di fornire per il resto della sua vita probabile. Il suo valore sarà dato dalla somma dei suoi redditi futuri, riportati all attualità, tramite la capitalizzazione del reddito. 3/27/18 2:50 PM