ECONOMIA E AGROSISTEMI

143 CAPITOLO 2 - Parametri e metodi del giudizio di valutazione o stima L operazione di calcolo viene eseguita con la seguente sintesi: S Valori : S Parametri tecnici 5 Vx : Parametro tecnico del fondo da valutare Vx 5 DOVE g Valori 3 Parametro tecnico del fondo da stimare g Parametri tecnici S Valori è la sommatoria dei valori di beni simili; S Parametri è la sommatoria dei parametri dei beni simili; Vx è il valore del bene oggetto di valutazione. I parametri economici vengono utilizzati per beni con spiccata individualità, costituiti, spesso, da elementi diversi in rapporto fra loro. In genere, sono beni produttivi (immobili urbani e rustici) con caratteri intrinseci ed estrinseci raramente rappresentati da un parametro tecnico che ne influenza l aspetto economico. Ad esempio, il parametro produzione lorda vendibile (Plv), che racchiude elementi intrinseci quali gli investimenti, gli ordinamenti colturali, le scelte tecniche di coltivazione, ecc.; ma anche estrinseci, quali il mercato locale, la sua distanza dall azienda, il tipo di domanda, ecc. Altri parametri possono essere il canone d affitto, sempre che costituisca la forma di conduzione ordinaria dei beni fondiari nella zona, e il reddito imponibile che corrisponde a un beneficio fondiario al lordo delle imposte. Questo parametro economico ha il vantaggio della facile reperibilità per tutti i fondi, in quanto costituisce un elemento catastale, ma deve essere utilizzato aggiornato, in quanto è riferito a una data epoca censuaria. In tutti casi (anche con i parametri economici di imposta), la proporzione di cui sopra è: S Valori : S Parametri economici 5 Vx : Parametro economico del fondo da valutare Vx 5 DOVE g Valori g Parametri economici 3 Parametro economico del fondo da stimare S Valori è la sommatoria dei valori di beni simili; S Parametri è la sommatoria dei parametri dei beni simili; Vx è il valore del bene oggetto di valutazione. Stima per valori unitari o tipici o con coef cienti di valutazione VALORI UNITARI O TIPICI un metodo di lavoro utile per la valutazione dei fondi rustici dove è possibile suddividere la loro superficie in appezzamenti appartenenti alla stessa qualità di coltura (seminativi, arboreti, prati, ecc.) e classe di produttività (I, II, III), quindi omogenei. Conoscendo i prezzi medi unitari delle singole qualità e classi, essi vanno prima moltiplicati per le superfici omogenee in cui è stato suddiviso il fondo e poi ne vanno sommati i risultati. Ad esempio, un fondo da valutare è stato diviso in: seminativo di I classe 3 ha; vigneto di II classe 5 ha; bosco di castagno 7 ha. 12_P02_C02.indd 143 3/27/18 2:49 PM