ECONOMIA E AGROSISTEMI

140 PARTE SECONDA - Aspetti economici di valutazione dei beni e Catasto sempio 2 Le medesime valutazioni possono essere effettuate se il fondo si fosse trovato in condizioni superiori all ordinario: ampiezza aziendale media 35 ha; n. 1 fabbricato abitativo di 180 m2; n. 1 cantina; n. 1 stalla di 250 m2; n. 1 fienile sopra stalla; n. 4 annessi di 100 m2 ciascuno; parco macchine di 316 kW; ordinamento colturale viticolo-foraggero-zootecnico. In questo caso, al valore ordinario devono seguire le aggiunte del caso. sempio 3 Se si dovesse valutare un fondo rustico nel cui ordinamento colturale manca la coltura del melo quando, in quel preciso contesto ambientale le aziende agrarie si presentano con almeno il 20% della SAU a meleto, anche il fondo oggetto di valutazione dovrà essere considerato in condizioni ordinarie e cioè con una superficie a meleto pari al 20% di quella coltivata. Il perito, poi, dal valore ordinario dovrà detrarre il costo dell impianto dell arboreto riferito al momento di stima. sempio 4 Se si dovesse valutare un fabbricato senza l impianto fotovoltaico, come i fabbricati presentano normalmente in quella particolare zona, tale edificio dovrà essere valutato come se fosse in condizioni ordinarie, cioè dotato di impianto fotovoltaico, e da tale valore andrà detratto poi il relativo costo di esecuzione. sempio 5 Anche nel caso in cui si dovesse valutare un fondo commerciale attualmente affittato a un canone inferiore a quelli normalmente pagati nella zona per quel tipo di fabbricati, si dovrà eseguire la valutazione come se l immobile fosse affittato ordinariamente (in base ai canoni pagati in zona), ma da tale valore ordinario si dovrà detrarre l accumulazione iniziale dei mancati redditi per la durata del contratto in corso. sempio 6 Nel caso di immobili con esenzione fiscale, la valutazione dovrà essere determinata come se l esenzione non ci fosse (è il caso ordinario) e, dunque, al valore ordinario ottenuto si dovrà aggiungere l accumulazione iniziale dei maggiori redditi per la durata della detrazione fiscale. L ordinarietà è riferita al momento e ai dati della stima ed è condizionata dal quesito estimativo, dalla situazione economica e giuridica esistente fra le persone, dalle cose e i fatti condizionanti la stima. In conclusione, il perito, nella valutazione di un bene, deve prima ricercare il valore del capitale ordinario e quindi apportare aggiunte e detrazioni, singolarmente valutabili, per riportare tale valore alle sue reali condizioni presenti al momento della stima. 12_P02_C02.indd 140 3/27/18 2:49 PM