ECONOMIA E AGROSISTEMI

138 PARTE SECONDA - Aspetti economici di valutazione dei beni e Catasto Figura 4 Il perito, nella valutazione di un fondo secondo il principio dell ordinarietà, non deve effettuare la stima sulla base di particolarismi o singolarità, ma deve fare riferimento a condizioni medie, normali, ordinarie appunto, che rendono la stima oggettiva e generalmente valida. Anche per gli immobili urbani le condizioni di ordinarietà sono rappresentate dalle strutture che, in ogni categoria, in quella data zona, connotano ogni immobile. Ad esempio, se certi tipi di immobili sono dotati mediamente di impianto di riscaldamento, mentre l immobile oggetto di stima ne è privo, la valutazione deve essere eseguita come se l impianto fosse esistente, ovvero secondo l ordinarietà. L ordinarietà ha consentito anche di risolvere il problema posto dai sostenitori del concetto di attualità, secondo i quali nelle valutazioni fondiarie si deve tener conto solo delle condizioni in cui si trova il fondo al momento della stima e quindi si devono analizzare: l attuale conduzione, l ordinamento colturale e gli investimenti esistenti; ogni altra considerazione porterebbe ad analisi irrealistiche. Per i sostenitori del concetto di attualità cioè il fondo vale per quello che rende in quel momento. I sostenitori della suscettività, invece, non sono della stessa opinione, e valutano del fondo la capacità che può assumere se condotto nel modo migliore possibile. Il limite di tale scuola di pensiero risiede tuttavia nel fatto che non vengono forniti parametri per la valutazione di migliore gestione. Il dualismo e i limiti valutativi delle teorie attualistiche e suscettiviste sono stati risolti dalla teoria dell ordinarietà, che propone un metodo valutativo fondato sulla frequenza organizzativa e gestionale dei fondi rustici in una data zona. Il valore ordinario ipotizza che il fondo oggetto di stima possieda le caratteristiche medie dei beni presi a confronto. Tuttavia, dal momento che tali caratteristiche del fondo sono difficilmente presenti, si rende necessario correggere il valore ordinario, individuando le condizioni di diversità rispetto all ordinarietà stimata dal perito. Le diversità sono rappresentate dalle aggiunte e dalle detrazioni. Esse danno luogo alle seguenti aggiunte al valore ordinario: maggiori redditi transitori, dotazioni di investimenti eccedenti l ordinarietà, esenzione fiscale temporanea. Nel caso dei fondi rustici, le aggiunte sono date anche da eventuali frutti pendenti, dalle scorte morte e vive, dai maggiori redditi rispetto alla normalità. Per contro, le detrazioni sono date da: debiti residui gravanti sul bene, dotazioni insufficienti di investimenti, minori redditi, servitù passive, usufrutto o altro diritto reale di godimento. PPROFONDIMENTO - Limiti delle teorie degli attualisti e dei suscettivisti In base alla teoria dell attualità, un fondo che all atto della sua valutazione forniva una rendita bassa perché coltivato irrazionalmente per incapacità dell imprenditore agrario, aveva un valore conseguentemente basso. Viceversa, se il fondo dava una rendita piuttosto alta perché condotto da un imprenditore di buone capacità tecniche ed economiche, il suo valore era alto. In sostanza, la teoria attualistica teneva conto dello stato e della destinazione del fondo al momento della 12_P02_C02.indd 138 stima e quindi anche della capacità dell imprenditore. E proprio quest ultimo aspetto ha reso inapplicabile questa teoria per i seguenti motivi: a) nella stima di un fondo è oggetto di valutazione il capitale fondiario e non la capacità dell imprenditore; b) se il fondo al momento della stima è coltivato irrazionalmente, ciò non signi ca che lo stesso non 3/27/18 2:49 PM