ECONOMIA E AGROSISTEMI

137 CAPITOLO 2 - Parametri e metodi del giudizio di valutazione o stima sempio Sia da valutare un fondo di rustico di 37 ha. Nella zona il mercato è molto attivo, è stato quindi possibile rilevare i più recenti prezzi delle compravendite: Compravendita Dati storici ( ) Parametri (ha) Fondo Cascina nuova 520.000 35 Fondo Acquaviva 532.000 36 Fondo I garzoni 560.000 38 Fondo Il capannone 620.000 41 2.232.000 150 Totale Senza eseguire particolari calcoli, il parametro fisico scelto dal perito (superficie) ci permette di inserire il fondo oggetto di valutazione nella scala dei valori compresi tra 532.000 e 560.000 , essendo il suo parametro di 37 ha. Dunque il suo valore è compreso nell intervallo fra i due valori della scala. Per avere il risultato della stima, è sufficiente impostare la seguente proporzione: S Valori : S Parametri 5 Vx : Parametro del fondo da valutare Vx 5 Quindi avremo: g Valori g Parametri 3 Parametro del fondo da stimare 2.232.000 3 37 5 550.560 150 Se si analizza il rapporto (¦ Valori/¦ Parametri) si possono ottenere importanti informazioni. Prima di tutto il numeratore della frazione rappresenta una somma di valori (di mercato, di costi, di trasformazione) recentemente e realmente verificatisi, sono cioè i dati storici. Questo ci dice che il fondamento di ogni valutazione è il prezzo. Invece il denominatore rappresenta sempre la somma dei parametri utilizzati per attuare il confronto. Se il parametro è di natura fisica il rapporto esprime il valore unitario del bene (ad esempio il valore a ettaro del terreno, a metro quadrato di un immobile o a metro cubo o a vano); se invece il parametro è di natura economica il rapporto indica quante volte esso è contenuto nel valore. Il valore trovato deve considerarsi un valore che in estimo viene definito valore ordinario o normale in quanto deriva dalla comparazione con beni mediamente simili a quello da stimare ed è identificato come il valore più probabile, più diffuso, più frequente. Il principio dell ordinarietà Il principio dell ordinarietà rappresenta il modo più frequente (in un certo ambiente e per date circostanze) di utilizzo dei beni o la diffusa presenza di determinate caratteristiche strutturali. GLOSSARY Principio dell ordinarietà Principle of ordinariness 12_P02_C02.indd 137 Per la valutazione di un fondo rustico, quindi, il perito deve prima di tutto verificarne la gestione, cioè stabilire se in quella zona (date le condizioni di naturalità e degli investimenti), il fondo può presentare specifiche caratteristiche produttive (ordinamento colturale) attuabili dalla maggior parte degli imprenditori della zona. Infatti, se il fondo non fosse condotto in modo ordinario, il perito non dovrebbe tenere conto delle condizioni attuali, ma di quelle che un imprenditore, nella zona in questione, saprebbe realizzare. 3/29/18 11:54 AM