ECONOMIA E AGROSISTEMI

120 PARTE SECONDA - Aspetti economici di valutazione dei beni e Catasto In tutti i casi, il lavoro di ricerca del saggio di capitalizzazione richiede molta esperienza e conoscenza del mercato in quanto è possibile cadere in semplicismi che possono portare a grossolani errori, dovuti a comparazioni con beni che, nella realtà, seguono mercati specialistici. Capitalizzazione dei redditi Una volta calcolato il saggio corrente di capitalizzazione per la zona in cui si trova il bene oggetto di stima, si deve procedere a capitalizzare il reddito aziendale, che va calcolato a seconda della sua tipologia (annuale, poliennale, transitorio, permanente, ecc.) applicando gli ambiti operativi della matematica finanziaria. Il più probabile valore di costo o valutazione a costo di produzione è la quantità di moneta che il perito attribuisce a un bene, in vista della sua costruzione o ricostruzione, quale somma di spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per la sua realizzazione. Il presupposto fondamentale è che il bene sia riproducibile. Le spese sono date dalla seguente somma: Kt 5 Sv 1 Qcf 1 Qcs 1 Imp 1 Sa 1 St 1 Ica 1 Ics 1 Bf DOVE Kt è il costo totale di produzione; Sv sono le spese per l acquisto dei capitali circolanti; Qcf sono le quote dei capitale fondiario; Qcs sono le quote capitale scorta; Sa è il salario; St è lo stipendio; Ica 1 Ics sono gli interessi sul capitale di anticipazione e di scorta; Imp sono le imposte. Le Sv 2 Sa 2 Ica sono da considerarsi costi specifici in quanto riguardano le spese effettuate per le singole produzioni. Le voci Qcf 2 Qcs 2 St 2 Ics 2 Bf 2 Imp sono definite costi generali poiché gravano su tutta la produzione realizzata in quella azienda e, dunque, devono essere poi distribuite sulle singole colture. Con il ppv costo si possono eseguire anche le seguenti ricerche: ppv costo di impianto negli arboreti; ppv costo per la fabbricazione di ambienti protetti; ppv costo o costruzione oppure ricostruzione di fabbricati civili e rurali. I procedimenti di stima del costo di produzione si fondano essenzialmente su: a) un analisi tecnica del processo produttivo, sulla base della quale si perviene alla determinazione delle quantità dei fattori produttivi impiegati; b) un analisi di mercato, volta alla determinazione dei relativi prezzi. La sommatoria delle quantità per i prezzi quantifica il costo di produzione. 11_P02_C01.indd 120 3/27/18 2:48 PM