ECONOMIA E AGROSISTEMI

115 CAPITOLO 1 - Il bene economico e la pratica della valutazione RICERCA DEI REDDITI Il principio di ordinarietà Per la determinazione del reddito ovvero del flusso reddituale-finanziario, vengono utilizzati bilanci preventivi impostati secondo il principio di ordinarietà, ovvero che analizzano le scelte gestionali effettuate dalla maggior parte delle realtà imprenditoriali in quella determinata zona. Dal punto di vista estimativo si esplicita in tre criteri. Criterio statistico: stabiliti il criterio di valutazione e la destinazione d uso, il più probabile valore di stima di un immobile è il valore medio della distribuzione statistica normale dei valori di stima, cioè il valore centrale più frequente. Criterio economico: individua una destinazione che con guri il massimo e migliore utilizzo dell immobile. Criterio giuridico: si basa su norme legali e riguarda particolari stime convenzionali de nite dal legislatore secondo norme e criteri speci ci. Si tratta di stime richieste dalla pubblica amministrazione. In questo modo si introduce il concetto di maggiore frequenza, cioè come dovrebbe essere gestito il bene in quella data realtà economica e che potrebbe anche non coincidere con la gestione attuale del bene oggetto di valutazione. RICONOSCIMENTO DEI REDDITI Generalmente, i beni immobili forniscono redditi annui (annualità) costanti, posticipati e illimitati rappresentati con il seguente grafico: 4.200 ` ` 0 1 2 3 4 5 6 7 8 In questo caso la formula di capitalizzazione o attualizzazione o accumulazione iniziale dei redditi è la seguente: V0 5 R r V0 è valore del bene da stimare; DOVE R è il reddito annuo costante posticipato illimitato; r è il saggio di capitalizzazione. Se, invece, il bene fornisce redditi annui costanti posticipati, ma limitati nel tempo, esso è rappresentato dal seguente grafico: 18.900 6.200 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 2.500 15.000 sp Per l attualizzazione si utilizza la seguente espressione: V0 5 R 3 1qn 2 12 rq n V0 è il valore del bene da stimare; DOVE R è il reddito costante limitato posticipato; 1 qn 2 1 2 è il coefficiente dell accumulazione iniziale delle annualità costanti rq n posticipate limitate. Un altro caso è costituito da quei beni che possono fornire redditi costanti posticipati poliennali illimitati nel tempo (P). 11_P02_C01.indd 115 3/27/18 2:47 PM