ECONOMIA E AGROSISTEMI

114 PARTE SECONDA - Aspetti economici di valutazione dei beni e Catasto sempio 1 Si valuti un fondo rustico di 37 ettari sito in una zona nella quale il mercato è molto attivo. In tale zona i prezzi possono essere agganciati ai seguenti parametri: SAU; Plv; RD. Il perito, in base a una analisi effettuata su recenti compravendite, ha rilevato i seguenti prezzi, ordinati in modo decrescente: Super cie (P) 35 ha 36 ha 38 ha 41 ha Sp 150 Dati storici (prezzi di mercato) ( ) 180.000 190.000 200.000 230.000 Sv 800.000 Fondo A Fondo B Fondo C Fondo D In base al parametro relativo alla superficie, il fondo da valutare si inserisce tra il fondo B e il fondo C in quanto la sua dimensione è di 37 ha, dunque ha un valore compreso fra 190.000 e 200.000 . Per ottenerne il valore preciso è sufficiente risolvere la seguente proporzione: Sv : Sp 5 Vx : P 800.000 : 150 5 x : 37 x 5 197.330 sempio 2 Si valuti un fondo affittato, che dalle indagini catastali risulta avere un RD di 22,80 . Recentemente, nella zona sono stati oggetto di compravendita fondi simili ed è ordinaria l affittanza. Si vuol conoscere il valore del fondo oggetto di valutazione a scopo di compravendita. Il canone di affitto del fondo affittato viene ricercato nel seguente modo: Ca 5 RD 3 150 punti 5 22,80 3 150 5 3.420 Situazione dei fondi simili: Fondo Cascina Rossa Cascina Verde Tenuta La Rocca Dati storici (prezzo di mercato) ( ) 200.000 270.000 390.000 Sv 860.000 Canone di af tto (P) ( ) 1.870 2.490 3.890 Sp 8.250 Sv : Sp 5 Vx : P 860.000 : 8.250 5 x : 3.420 x 5 (860.000/8.250) ? 3.420 5 356.509 Il ppv capitale Con il criterio del più probabile valore capitale o valutazione nanziario-reddituale, il valore di un bene viene determinato mediante l attualizzazione dei ussi reddituali futuri. GLOSSARY Più probabile valore capitale Most likely capital value Flussi reddituali futuri Future income ows 11_P02_C01.indd 114 Si utilizza per beni che hanno fecondità ripetuta e quindi la possibilità di fornire un reddito annuo o poliennale limitato o illimitato, il cui ammontare deve essere cumulato al momento della stima. Anche in questo caso si deve arrivare alla stima del valore di mercato. Le fasi della stima seguono il seguente ordine operativo. 3/27/18 2:47 PM