ECONOMIA E AGROSISTEMI

CAPITOLO 1 - Il bene economico e la pratica della valutazione 113 Gli aspetti economici dei beni La sintesi dei concetti nora descritti permette di introdurre il concetto di valore dal punto di vista estimativo, che consiste nello stimare o valutare un bene economico attribuendogli un valore, di regola espresso in moneta, in base agli obiettivi della stima. In altre parole consiste nella previsione di un prezzo. Figura 2 Perito assicurativo nell atto di effettuare la stima di un danno. Sostanzialmente ogni stima è una previsione di valore che, come tale, formula una probabilità. Per esprimere un valore bisogna conoscere lo scopo, la ragione pratica o il motivo per cui è richiesta la stima. Ad esempio, un perito può essere nominato per conoscere il più probabile prezzo di mercato di un bene che deve essere alienato, oppure può essere interpellato per esprimere la quantità di moneta necessaria per costruire o ricostruire un bene (in caso di danno) (Fig. 2). Dallo scopo si evidenzia l aspetto economico o il criterio di stima, che rappresenta lo schema logico che si deve seguire nello svolgimento della valutazione. Il criterio ha una validità generale e ammette diversi procedimenti di stima, dei quali ne indichiamo di seguito sei che possono essere applicati in funzione delle casistiche: 1. 2. 3. 4. 5. 6. più probabile valore di mercato o comparazione con i prezzi di mercato; più probabile valore di capitale o valutazione finanziario-reddituale; più probabile valore di costo o valutazione a costo di produzione; più probabile valore di surrogazione o valutazione a costo di surrogazione; più probabile valore di trasformazione; più probabile valore complementare. Di seguito vediamo i primi tre metodi di lavoro, relativi ai criteri di valore di mercato, di capitalizzazione e di costo. Il ppv di mercato Con il criterio del più probabile valore di mercato (ppv) o comparazione con i prezzi di mercato, viene attribuita al bene oggetto di valutazione, una quantità di moneta come se esso fosse scambiato in un libero mercato, rispettando i seguenti presupposti: che il bene abbia un mercato (e quindi siano noti i prezzi) e che siano disponibili dei parametri di riferimento al prezzo. GLOSSARY Previsione di un prezzo Price forecast Più probabile valore di mercato Most likely market value Valutazione Assessment 11_P02_C01.indd 113 necessario innanzitutto rilevare i prezzi di mercato di beni simili al bene oggetto di stima. Per bene simile o con caratteristiche analoghe, si intende un bene appartenente allo stesso segmento di mercato. Il perito, quindi, deve identificare le caratteristiche (i parametri) che pongono il bene in quel segmento. In questo modo egli individua le variabili che influenzano i prezzi. Le variabili possono essere di tipo fisico o economico, qualitative o quantitative, continue o discrete. Ad esempio, in un fondo rustico queste variabili possono essere: tessitura del terreno, ubicazione, ampiezza aziendale, indirizzo produttivo, vincoli contrattuali; nei fabbricati la destinazione d uso, la superficie, il piano, la tipologia, ecc. I prezzi di mercato possono essere rilevati da transazioni di compravendita, base d asta, valori cauzionali, valori accertati per fini fiscali, ecc. Una volta individuati i prezzi dei beni simili, in base al parametro scelto, si costruisce una scala crescente di valori, all interno della quale si colloca il bene oggetto di stima, in questo modo si arriva alla sua valutazione. 3/27/18 2:47 PM