4.3 Valutazione di servitù prediali

In tale rapporto legale vi sono due fondi, uno è detto servente, sul quale è imposta la servitù, l'altro è detto dominante ed è quello che trae l'utilità. Ci sono due tipi di servitù:

1. volontarie, attivate per libera volontà delle parti;

2. coattive, rese obbligatorie in virtù di legge, nelle quali il proprietario del fondo servente ha diritto a un indennizzo, stabilito per legge, per compensare il peso sofferto.

La servitù si può estinguere per confusione, quando i due fondi (servente e dominante) diventano di un unico proprietario oppure per prescrizione, quando la servitù non viene utilizzata in modo continuo per almeno 20 anni.

Vediamo di seguito il calcolo dell'indennizzo di alcune servitù.

Ricerca dell’indennità per acquedotto coattivo

Il passaggio delle acque può essere inteso anche come acque di scarico, in questo caso si parla di scarico coatto, regolato con la stessa disciplina dell'acquedotto. Per determinare l'indennità (I) del fondo servente si possono presentare due casi:

1. che si debba costruire ex novo, sul fondo servente, una condotta interrata o un canale a cielo aperto completamente a spese del fondo dominante. In questo caso l'indennizzo sarà calcolato come segue:

• per l'acquedotto a cielo aperto (Fig. 9): l'indennità (I) permanente è data dal valore della superficie da occupare (V₁) senza detrazione delle imposte (in quanto la servitù non cambia la proprietà, che quindi paga le imposte anche sulla superficie non più utilizzabile), che devono essere capitalizzate (Imp/r) per trovare il loro valore, più la metà del valore del terreno (V₂) - senza detrazione delle imposte - destinato al deposito dei materiali di scavo e successiva manutenzione, più la distruzione del valore di soprassuolo annuo (Vssa) ed eventualmente poliennale (Vssp) durante l'esecuzione dei lavori di costruzione del canale; più i danni (D) derivanti dalla separazione in due parti del fondo (che comporta un aumento di spese gestionali), dall'esubero del capitale di esercizio (si pagano quote ed interessi in eccesso su di un capitale che non più dimensionato alla superficie aziendale). In sintesi avremo:

• per l'acquedotto interrato: si presenta la stessa situazione, ma essendo una tubazione interrata, diminuisce il valore dell'area destinata al deposito delle materie estratte (Fig. 8). In sintesi avremo:

Quando la servitù è richiesta per un periodo non superiore a nove anni si ha una servitù temporanea e l'indennità, calcolata come sopra, è ridotta alla metà.

Prima della scadenza del nono anno il fondo dominante può chiedere la servitù permanente: in questo caso deve pagare l'altra metà dell'indennizzo.

Ricerca dell’indennità per elettrodotto coattivo

L'erogazione dell'energia elettrica viene gestita principalmente dall'ENEL, un ente nazionalizzato dalla Legge n. 1643/1962 e poi privatizzato con il DPCM il 10/05/1995. L'erogazione dell'energia elettrica può essere effettuata anche da parte di imprese gestite da enti locali o da imprese private. La normativa per la servitù è dettata dal Testo Unico n. 1775/1933, che nell'art. 121 sancisce che ogni proprietario è obbligato a dare passaggio sul fondo di sua proprietà alle condutture aeree e sotterranee. L'art. 122 chiarisce poi che la linea aerea può essere collocata, in base alle osservazioni dei proprietari, anche in altra sede, qualora si dimostri la possibilità di spostamento; inoltre l'ente deve rimanere a disposizione effettuando gli spostamenti a sue spese, qualora le linee elettriche siano di intralcio alle costruzioni. La servitù è da considerarsi permanente.

La procedura è la stessa di qualsiasi altra servitù ma, in questo caso e in alcune circostanze, possono diventare anche espropriazioni ai sensi dell'art. 44 del DPR n. 327/2001.

Calcolo indennizzo

I = V₁ + Imp/r + 1/4 (V₂ + Imp/r) + 1/8 (V₃ + Imp/r) + Vssa + Vssp + D

DOVE

V₁ è l'area dei basamenti;

V₂ è l'area di terreno derivata dalla proiezione dei fili elettrici;

V₃ è l'area della eventuale limitazione di utilizzo.

Per la stima dell'indennità in terreni agricoli di proprietari imprenditori, si utilizza l'art. 44 del DPR 327/2001 nel quale si afferma che per la valutazione dei danni si deve tenere conto della diminuzione permanente di valore dovuta a una minore appetibilità del fondo a causa delle limitazioni che il servizio arreca allo svolgimento ordinario dell'organizzazione aziendale e, non ultimo, alla scelta degli ordinamenti colturali. Per questo motivo i periti sono tenuti a valutare questo aspetto con particolare attenzione.

Ricerca dell'indennità per metanodotto coattivo

In Italia la realizzazione dei metanodotti viene effettuata dall'ENI (Ente Nazionale Idrocarburi) istituito con Legge 136/1953. L'ENI, a sua volta, è collegata ad altre società con la stessa funzione e che corrispondono a quelle che materialmente distribuiscono il gas e gestiscono le condutture.

La servitù di metanodotto ha evidenti analogie con la servitù di elettrodotto. Si tratta, infatti, di un servizio pubblico che distribuisce energia. Generalmente la servitù di metanodotto viene creata come servitù volontaria, "in via bonaria", sottoscrivendo una convenzione standard proposta dalla società che realizza i lavori e che accetta questo tipo di contratto.

I criteri di indennizzo sono quelli già analizzati per le altre servitù. In questo caso si ha la conduttura interrata e le fasce di rispetto con limitazione di utilizzo. Anche in questo caso si tratta di una servitù permanente.

I = V₁ 1 Imp/r + 1/4 (V₂ + Imp/r) + 1/8 (V₃ + Imp/r) + Vssa + Vssp + D

DOVE

V₁ è l'area dello scavo per l'interramento della conduttura; 

V₂ è l'area della fascia di rispetto;

V₃ è l’area della limitazione di utilizzo.

Ricerca dell'indennità per passaggio coattivo

Questa indennità si attiva quando è necessario costruire una strada per collegare un fondo isolato a una strada provinciale o comunale, oppure quando una impresa agraria presenta un accesso insufficiente ai propri bisogni aziendali.

Se il fondo risulta intercluso a seguito di successione o compravendita, il proprietario ha il diritto a ottenere il passaggio senza indennità.

La servitù è da considerarsi permanente, ma nel caso che il passaggio non fosse più necessario può cessare con istanza del fondo servente o dominante. La ricerca dell'indennità segue i criteri di quelle finora analizzate.

Si riporta la sintesi di calcolo:

I = V₁ + Imp/r + Vssa + Vssp + D

DOVE

V₁ è il valore dell'area occupata dalla strada, comprese le zone di scolo (fossi laterali);

Imp sono i tributi relativi all'area occupata dalla strada sempre capitalizzati; 

Vssa è il valore di soprassuolo annuo relativo all'area asservita;

Vssp è l'eventuale valore di soprassuolo poliennale relativo all'area asservita;

D sono i danni.