del valore
del reddito
della fruttuosità
dell'analisi costi-benefici (ACB)
del VAN
(Valore attuale netto)
Un ▶investimento o miglioramento fondiario è dato da "qualunque opera eseguita su di un capitale fondiario allo scopo di conseguire un’utilità durevole vista sia come incremento di reddito che di valore".
I quesiti che il perito deve affrontare sono:
valutare il capitale da investire sul fondo, ovvero la spesa da sostenere per l'investimento utilizzando il più probabile valore di costo;
stabilire la convenienza dell'investimento fondiario;
stabilire l'indennità per chi esegue miglioramento su un fondo altrui;
effettuare la valutazione del fondo da sottoporre a investimento oppure l'investimento in atto, effettuando cioè il calcolo del valore potenziale del fondo.
Attraverso l'esempio applicativo seguente presentiamo i metodi di lavoro per la risoluzione dei quesiti.
Un fondo fornisce attualmente una plv di 42.000 €, contro un costo di produzione rilevata dal perito in contabilità di:
quote 5.200 €;
Sa + St 6.500 €;
Sv 6.400 €;
Imp 1.800 €;
Il fondo è in condizioni meno che ordinarie, ma potrebbe essere reso ordinario con investimenti eseguibili nell'arco di tre anni, con i seguenti costi diretti:
12.000 € iniziali per spese di progetto e impianto di cantiere;
40.000 € al termine di ciascuno dei 3 anni, per la realizzazione delle opere.
Per le opere eseguibili è stato chiesto un contributo pubblico, in conto capitale, di 45.000 €, ottenibile un anno dopo il termine dei lavori. Si ritiene che l'investimento possa avere una durata ventennale.
A miglioramento ultimato, il fondo potrebbe dare una plv di 62.000 €, richiedendo però un aumento del capitale agrario (scorte morte) di 10.000 €. Per le spese di produzione si prevedono le seguenti variazioni:
le Sv, le imposte, i salari e gli stipendi, crescono proporzionalmente alla plv;
le quote e gli interessi aumentano in funzione della maggiore dotazione del capitale agrario.
Per r = 0,06 si richiede la valutazione del fondo in funzione degli investimenti proposti. È il caso di ricordare che gli investimenti devono essere convenienti.
Fase 1: ricerca del reddito ante miglioria (Bfa)
Plv - (Sv + Q + Sa + St + Imp + I) = Bfa
42.000 - (6.400 + 5.200 + 6.500 + 1.800 + 3.600 + 600) = 17.900 €
Fase 2: ricerca del reddito post miglioria (Bfp)
Plv - (Sv + Q + Sa + St + Imp + I) = Bfp
Con l'investimento la plv cresce del 47% (incremento di reddito/reddito ante = 20.000/42.000 = 0,47619 che si arrotonda a 47%), quindi avremo 62.000 €. Le voci del costo date dalle Sv, Imp, Sa e St aumentano proporzionalmente alla plv (47%), quindi avremo:
(9.408 + 2.646 + 9.555) = 21.609 €
Le quote e gli interessi aumentano in funzione della maggiore dotazione del capitale agrario, quindi avremo:
quote totali sull'incremento di capitale agrario:
10.000 X 15% = 1.500 + 5.200 = 6.700 €;
interessi sull'incremento di capitale agrario:
10.000 X 0,06 = 600 + 3.600 = 4.200 €
interessi sulle anticipazioni: 849 €, quindi avremo:
62.000 - (9.408 + 2.646 + 9.555 + 6.700 + 4.200 + 849) = 28.642 €
Fase 3: ricerca della spesa da sostenere per realizzare l'investimento fondiario (costo della miglioria K0)
La ricerca si concretizza nel ppv di costo, sommando all'attualità i costi diretti e quelli indiretti, cioè gli eventuali mancati redditi rispetto all'attualità dati dalla differenza tra il Bfa e i redditi a esso inferiori che si potrebbero avere durante il periodo dei lavori:
Calcolo del K0 o capitale investito (Ci) r = 0,06:
K0 = Costi diretti (Kd) 12.000 + 40.000 q3 - 1/rq3 +
+ costi indiretti (Ki) (17.900 - 14.400) 1/q2 = 122.031
Fase 4: ricerca del valore potenziale del fondo (Vp)
Vp = 28.642/0,06 - (28.642 - 17.900) x q3 - 1/rq3 - 122.031 + 45.000 x 1/q4 = 362.263€
Fase 5: verifica della convenienza
Un investimento fondiario utile non è detto che sia anche conveniente. Il perito deve, pertanto, esprimere un giudizio tenendo conto anche della durata delle opere. Le migliorie, infatti, possono avere durata permanente o temporanea. Nel primo caso, la convenienza può essere espressa in termini di valore (o di capitale), di fruttuosità o di reddito. In termini di ▶valore l'investimento è da giudicare conveniente quando l'incremento di valore ottenuto con la miglioria è superiore al capitale speso:
Vfp - Vfa > o = K0
Il valore fondiario ante Vfa e quello post miglioria Vfp sono ottenibili per capitalizzazione dei redditi ante e post investimento, con saggi che possono modificarsi in relazione al rischio futuro del fondo migliorato, comunque diversi dall'attualità.
L'espressione precedente può essere anche riassunta come segue:
Bfp/r1 - Bfa/r2 > o = K0
Utilizzando i dati precedenti, si può stabilire la convenienza dell'ipotesi proposta:
28.642/0,045 - 17.900/0,050 > o = 122.031
636.488 - 358.000 > o = 122.031 CONVENIENTE
I saggi per la capitalizzazione dei redditi fondiari, ante e post r1 e r2 sono, senza dubbio, diversi: r1 è maggiore di r2 quando aumenta la rischiosità della gestione del fondo migliorato, come ad esempio nel caso degli investimenti arborei, dei fabbricati a uso zootecnico, degli ambienti protetti, degli impianti irrigui (in particolare quelli che danno luogo ai cambiamenti dell'ordinamento produttivo).
In altri casi r1 risulta minore di r2 se l'investimento attenua la rischiosità, come nel caso di investimenti in irrigazioni di soccorso, oppure in interventi che possono migliorare la tempestività delle pratiche di messa a coltura, come livellamenti, drenaggi, strade poderali, ecc.
È bene ricordare che i tassi di capitalizzazione dei redditi fondiari ante e post miglioramento non hanno nessi significativi con il tasso di fruttuosità del capitale investito. Il perito potrebbe utilizzare l'indice nel caso in cui si presentasse la possibilità di una vendita da parte del proprietario.
Come già ricordato, un altro parametro per esprimere la convenienza è dato dalla ▶fruttuosità, ossia il saggio che attribuisce l'investimento eseguito sul fondo al capitale speso. Naturalmente tale saggio deve essere confrontato con altri possibili investimenti e non solo sul fondo, ma anche in campo finanziario:
f = Bfp - Bfa/K0 > di saggi alternativi
Sempre con i dati sopra riportati avremo:
f = 28.642 - 17.900/122.031 = 0,088
Il risultato ci dice che, investendo un capitale di 122.031 € nel fondo, esso praticamente ci fornirà un saggio del 9%. Anche da questo punto di vista, investire nel fondo risulta conveniente perché difficilmente potremo trovare un altro impiego che possa fornire un tale saggio.
Poiché l'incremento di reddito è detto anche utilità (U), è possibile riscrivere la sintesi nel seguente modo:
f = U/K0 > di saggi alternativi
In questo caso, l'indice di convenienza è utilizzabile se un proprietario intende affittare o locare l'immobile.
Per esprimere il giudizio in termini di ▶reddito, la convenienza si ottiene quando l'incremento di reddito (utilità del miglioramento) risulta maggiore o uguale all'interesse annuo del capitale speso:
Bfp - Bfa > o = K0 x r
DOVE
r è il saggio di approvvigionamento del capitale o un saggio di impieghi concorrenziali.
L'indice è utilizzabile per esprimere la convenienza di un proprietario conduttore. Anche in questo caso è possibile calcolare come segue:
28.642 - 17.900 > o = 122.031 X 0,06
10.742 > o = 7.321 CONVENIENTE
Nel caso di un conduttore affittuario, che esegue un miglioramento su un fondo altrui, considerando che deve lasciare il fondo alla scadenza del contratto, avremo:
(Rnap - Rnaa) qn - 1/rqn > o = K0 - Ind x 1/qn
DOVE
Rnap è il reddito netto dell'affittuario post opere;
Rnaa è il reddito netto dell'affittuario ante opere;
n è la durata residua del contratto dalla fine delle opere;
K0 è il capitale impegnato nella miglioria;
Ind è l'indennità che percepisce l'affittuario alla fine del contratto per aver eseguito le migliorie, che viene attualizzata.
A completare i giudizi di convenienza si potrebbe anche introdurre il modello di analisi detto tempo di ritorno del capitale speso, ossia il tempo di recupero, espresso in anni, del capitale investito nella miglioria. Tale dato si ricava rapportando il costo totale della miglioria con l'utilità che si prevede di conseguire:
n = K0/Bfp - Bfa = K0/U
Sempre con i dati già utilizzati avremo:
122.031/10.742 = 11,36 anni (il capitale viene recuperato in circa 11 anni)
Per stabilire se sia un tempo di ritorno accettabile e, quindi, se l'investimento è conveniente, il valore deve essere inferiore alla durata dell'opera eseguita sul fondo. In questo caso risulta conveniente in quanto la conclusione dell'opera è prevista in 20 anni.
Un altro metodo di lavoro è dato dall'▶analisi costi-benefici (ACB), uno strumento di lavoro utilizzato prevalentemente nelle scelte di politica economica. L'ACB è formato da un insieme di regole per guidare le scelte pubbliche, in quanto consente all'operatore di valutare la convenienza dei progetti pubblici. Si tratta di identificare i costi e i benefici di un investimento, quindi attualizzare i loro flussi, al fine di poter confrontare tra loro le grandezze ottenute in anni diversi per un determinato investimento e anche i costi e i benefici di investimenti alternativi.
I parametri per tali scelte sono i seguenti:
▶Valore attuale netto (VAN), dato dalla differenza tra benefici e costi attualizzati. La valutazione dei progetti impone di mettere a confronto valori monetari che si riferiscono a tempi diversi, dunque non equivalenti. È necessario quindi trasformare valori futuri in valori attuali, cioè attualizzare somme future con i coefficienti di anticipazione o con quelli dell'accumulazione iniziale. Chi investe, infatti, deve considerare le somme impiegate come montanti (capitale più interesse per un determinato periodo). Infatti, dal punto di vista finanziario, nessuno sarebbe disposto a dare in prestito oggi per ottenere lo stesso importo in futuro. Pertanto i valori da calcolare sono considerati scontati a un certo saggio. In pratica con il VAN si sconta, con un saggio di mercato (tasso di sconto privato) o con quello che esprime la preferenza temporale della collettività (tasso di sconto sociale) all'attualità il flusso dei benefici attesi per tutto il periodo di vita dell'opera, a questo si sottrae il flusso economico, sempre attualizzato, dei costi. Si ha così il valore attuale netto. Secondo questo metodo di lavoro un investimento (privato o pubblico) è considerato conveniente se il suo valore attuale netto è superiore a zero, se fornisce cioè un beneficio netto positivo. Se vi sono più alternative, la scelta andrà all'investimento con il VAN più elevato.
▶Tasso di rendimento interno (TRI) o ▶saggio di rendimento interno (SRI), è un altro parametro utilizzabile, che rappresenta il saggio che rende uguali il valore attualizzato dei flussi di cassa in entrata e il valore attualizzato dei flussi in uscita, in base alle date in cui questi avvengono. Consiste, quindi, nel calcolare il saggio di sconto che rende uguale a zero il VAN. Costituisce una stima della redditività del capitale investito. Se il TRI supera il tasso di attualizzazione di riferimento, il progetto si può ritenere conveniente.
Nel caso di progetti finanziati, la convenienza all'esecuzione dell'opera si ha quando il TRI supera il saggio del finanziamento. Nel caso poi di alternative di finanziamento si dovrebbe scegliere il progetto con TRI più elevato.
Vediamo di seguito un esempio specifico a chiarimento di quanto esposto.
Esempio 1
Si ricerca il tasso di rendimento interno (TRI) di un investimento che ha impegnato, in 4 anni di lavori, i costi diretti riportati nel grafico seguente, con vantaggi già al 2°, 3° e 4° anno. A partire dalla fine del 5° anno vi saranno benefici pari all'incremento di reddito (3.000 € annui) per 25 anni.
Calcolo del costo e dei benefici attualizzati per la l'analisi del TRI dell'investimento per r = 0,01:
Costo attualizzato:
20.000 + 5.000 x 1/q - 1.000 x (q2 - 1/rq2 x 1/q) - 2.000 x 1/q4 = 21.100 €
Benefici attualizzati: 3.000 x (q25 - 1/rq25) x 1/q4 = 63.500 €
Esempio 2 Relazione tecnica
OGGETTO: Valutazione della convenienza a eseguire un investimento consistente in un impianto irriguo da effettuare a partire dalla presente annata agraria.
Il sottoscritto _________ incaricato verbalmente dal Sig._________ a procedere alla stima di cui in oggetto, riferisce la seguente relazione che, per comodità espositive, verrà suddivisa nei seguenti capitoli:
CAP I: Descrizione e stato del fondo rustico.
CAP II: Scelta del criterio di stima.
CAP III: Determinazione dei valori... OMISSIS.
CAP IV: Conclusioni... OMISSIS.
CAP I Descrizione e stato del fondo rustico
Nel caso in questione, sono stato incaricato dal Sig. Mario Rossi per valutare la possibilità di inserire nella propria azienda un impianto di irrigazione per migliorare il fondo, ottenere un incremento di reddito ed eseguire la programmazione di questo impianto in base alle colture attuate sul suo fondo.
L'azienda "Agrisol" è ubicata nella provincia di Pisa e il Sig. Mario Rossi ne è il proprietario e conduttore coltivatore diretto (come da verifica catastale).
Il giorno 27 settembre è stato effettuato il sopralluogo da cui è emerso quanto segue:
l'azienda ha una superficie agraria utile di 10 ha pianeggianti e si trova nella pianura pisana;
le sistemazioni idraulico-agrarie consistono in affossature e baulature che hanno la funzione di canali di scolo;
viene praticato l'avvicendamento colturale e le colture che vengono avvicendate sono: frumento, mais, erba medica e avena. La rotazione viene quindi svolta nel seguente ordine: mais - frumento - medica - medica - medica - avena.
Il clima è mite, ma in estate vi sono periodi abbastanza siccitosi che potrebbero creare danni alle colture in quanto le precipitazioni annue sono di circa 1.000 mm, distribuite soprattutto nei mesi autunnali.
Il fondo risulta accorpato e l'accesso alle unità fondiarie è garantito da una efficiente viabilità; anche la viabilità interna è funzionante. Il sistema aziendale è buono perché è garantito da pratiche agronomiche svolte in modo adeguato dal coltivatore stesso.
I fabbricati sono rappresentati dall'abitazione del coltivatore diretto e da una piccola rimessa degli attrezzi. Il capitale scorta è costituito da piccoli attrezzi perché l'imprenditore fa ricorso al contoterzismo per tutti i lavori importanti da eseguire in azienda.
Al termine del sopralluogo sono stati presi in considerazione tutti i costi diretti e indiretti (calcolati successivamente) che l'imprenditore dovrà sostenere per passare da colture erbacee a colture erbacee irrigue. Inoltre, è stato stilato un elenco di analisi da effettuare al terreno per verificare l'effettiva necessità di acqua irrigua da distribuire a tali colture, le quantità di acqua da apportare (espresse in m3/ha/intervento), i tempi (espressi in h/ha/intervento) e il numero di interventi per ogni coltura.
CAP II Scelta del criterio di stima
Nel caso in questione, si tratta di valutare la convenienza del coltivatore a installare un impianto di irrigazione che gli possa permettere di soddisfare le esigenze agronomiche aziendali e di poter migliorare il suo reddito.
Si valuterà perciò questa azienda sulla base del reddito andando a ricercare:
il Bfa beneficio fondiario ante opere;
il Bfp beneficio fondiario post opere;
il Kt (costo totale) costituito da costi diretti Kd e costi indiretti Ki.
E si applicherà la formula:
Bfp - Bfa ≥ Kt x r
▶Rapporto benefici/costi è il terzo criterio e consiste nel dividere i benefici per i costi. In base ad esso, risulta ammissibile ogni progetto per il quale il rapporto è positivo e nel confronto è preferito quel progetto che fornisce il rapporto più elevato. Con i dati dell'esempio 2, se rapportiamo 63.500 € di benefici/21.100 di costi = 3,00 il rapporto è positivo e, quindi, il progetto risulta ammissibile. Se vi fossero alternative basterebbe analizzare il valore dei rapporti e scegliere di conseguenza.
6) Calcolo dell'indennità per chi esegue un miglioramento sul fondo altrui
Lo scopo è quello di stabilire l'indennità per i miglioramenti fondiari eseguiti da persona diversa dal proprietario.
Quando l'affittuario ha eseguito opere di miglioramento, l'▶indennità è corrisposta secondo l'art. 17 della Legge 203/1982: "L’indennità corrisponde all'aumento di valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dell'investimento fatto dall'affittuario, al momento della cessazione dei rapporti contrattuali".
Il perito per il calcolo dell'indennità deve valutare all'attualità il valore del fondo con l'investimento, e il valore del fondo senza investimento. Entrambi i valori devono essere riferiti al momento della cessazione del rapporto contrattuale:
[Iart. 17 L. 203/82 = Vp - Va]
L'affittuario può ritenere il fondo fino a quando non gli verrà versata l'indennità stabilita dai termini di legge. L'affittuario dovrà accettare l'indennità anche rateizzata.
L'indennità è stabilita dall'art. 985 del Codice Civile "L'indennità è corrisposta nella minor somma dell'importo delle spese sostenute per eseguire l'investimento e l'aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti".
Lo speso è dato dal capitale investito come somma di spese dirette e indirette che devono risultare ordinarie in rapporto al tipo di intervento eseguito. Il migliorato rappresenta l'incremento di valore del fondo all'attualità a l'investimento eseguito e il valore del fondo all'attualità senza investimento effettuato. Praticamente la differenza fra valore potenziale (Vp) e attuale (Va):
[Iart. 985 Cod. Civ. = Minor somma fra speso e migliorato]
Esempio 3
Per la realizzazione di un'opera si spendono 2.800 €, l'incremento di valore del fondo è pari, però, a 3.800 €.
L'indennità, ai sensi dell'art. 985 del Codice Civile sarà pari a 2.800 €, in quanto essa rappresenta la minor somma tra speso e migliorato.
Il possessore esercita sulla cosa il diritto di proprietà oppure un altro diritto reale. Egli può essere in buona o in mala fede. È possessore in buona fede quando ignora di ledere l'altrui diritto; viceversa possiede la consapevolezza di ledere l'altrui diritto.
Il possessore che ha eseguito miglioramenti sul fondo altrui ha sempre diritto a un'indennità, anche se è in mala fede, purché tali miglioramenti sussistano al tempo della restituzione.
L'art. n. 1150 del Codice Civile al terzo comma recita infatti: "l'indennità si deve corrispondere nella misura dell'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti, se il possessore è di buona fede; se il possessore è di mala fede, nella minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore
Un investimento o miglioramento fondiario è:
“Qualunque opera eseguita su di un capitale fondiario allo scopo di conseguire un’utilità durevole vista sia come incremento di reddito che di valore”.
In che cosa consiste la verifica della convenienza?
il perito esprime un giudizio tenendo conto anche della durata delle opere, perché un investimento fondiario utile non è detto che sia anche conveniente.
Che cos’è il tempo di ritorno del capitale speso?
È un modello di analisi del tempo di recupero, espresso in anni, del capitale investito nella miglioria.
Che cos’è il VAN?
È il valore attuale netto dato dalla differenza tra benefici e costi attualizzati. in pratica con il VAN si sconta, con un saggio di mercato (tasso di sconto privato) o con quello che esprime la preferenza temporale della collettività (tasso di sconto sociale) all’attualità, il flusso dei benefici attesi per tutto il periodo di vita dell’opera, a questo si sottrae il flusso economico, sempre attualizzato, dei costi.
Il parametro detto tasso di rendimento interno (TRI) a che cosa serve?
È il saggio che rende uguali il valore attualizzato dei flussi di cassa in entrata e il valore attualizzato dei flussi in uscita, in base alle date in cui questi avvengono. È detto anche saggio di rendimento interno (SRI).
ECONOMIA E AGROSISTEMI
VOLUME 2