1.1 Valutazione del fondo rustico

VALUTAZIONE FONDO RUSTICO

metodo

ANALITICO

(capitalizzazione del reddito)

SINTETICO

(comparazione diretta con parametri tecnici o economici)

Può essere a cancello chiuso o aperto e cioè comprensivo o meno del capitale scorta a corredo

Per ▶fondo rustico si intende una superficie organizzata per la produzione agraria, dunque un'unità tecnica costituita dalla terra e dagli investimenti in essa stabilmente immessi: fabbricati rurali, sistemazione idraulico-agraria, impianti industriali, arboreti, boschi, ecc. (art. 812 CC).


Esistono anche altri tipi di miglioramenti fondiari definiti ▶infrastrutture. Essi sono di competenza pubblica in quanto appartengono al contesto territoriale (la rete viaria extraziendale, i servizi, i sistemi di bonifica, ecc.) e non entrano direttamente nella valutazione, ma migliorano la funzionalità

del fondo e fanno parte delle condizioni estrinseche delle quali verrà tenuto conto nelle fasi conclusive della valutazione.

La stima può essere eseguita a cancello aperto (Fig. 1a), in questo caso si ottiene il valore della terra con gli investimenti fissi (capitale fondiario), oppure a cancello chiuso (Fig. 1b), nella quale, oltre a stimare il capitale fondiario, si stimano anche i capitali a corredo (scorte vive, scorte morte e prodotti di scorta). In questo caso si parla della valutazione aziendale.

Gli scopi per cui può essere eseguita una stima del fondo sono:

  • per compravendita: che può essere totale o parziale. In quest'ultimo caso è interessante capire anche il valore residuale;

  • per successione causa mortis: in questo caso si può procedere con l'eventuale suddivisione del fondo in parti equivalenti fra i diversi eredi;

  • per ragioni fiscali: tale valutazione ricerca i valori imponibili dove vengono prelevate le imposte tramite un'aliquota. Per quanto riguarda i beni fondiari, sono oggetto di accertamento, a cadenza perlopiù decennale, due tipi di reddito: RA e RD. Tali redditi sono utilizzati per la ricerca del valore attraverso un coefficiente moltiplicatorio che varia generalmente ogni anno e che viene indicato dallo Stato;

  • per ragioni cauzionali: queste valutazioni sono essenzialmente finalizzate alla concessione di finanziamenti in operazioni riguardanti:
    - il credito fondiario;
    - il credito agrario di miglioramento;
    - la formazione di proprietà coltivatrici;
    Si tratta di operazioni a lungo termine (anche fino a 30 anni) per le quali gli Istituti di credito accertano le condizioni economiche prima di erogare un mutuo, a tassi che, generalmente, sono agevolati. Nel caso del credito fondiario, la somma mutuata non deve superare la metà del valore dell'immobile offerto in garanzia. Con questo criterio si effettuano anche gli altri prestiti il cui valore è determinato tramite criteri fiscali. In alcuni casi si parte dalla valutazione con redditi medi della zona;

  • per ragioni di esproprio: in questo caso le valutazioni vengono eseguite attraverso il valore agricolo medio (VAM). Esso è stabilito per legge dalla Regione ed è riferito a 1 ha di terra nuda in rapporto alla qualità e alla regione agraria di ogni singolo comune. Il VAM è reperibile sul bollettino ufficiale della Regione e ha scadenza annuale.

Il percorso valutativo

La procedura estimativa inizia con un ▶sopralluogo durante il quale si effettua la rilevazione delle variabili più importanti, utili per individuare il segmento di mercato simile. Si procede poi con il rilevamento dei prezzi di mercato dei beni compresi nel segmento, nonché dell'ordinarietà.


Per tale determinazione è utile rilevare le condizioni intrinseche:

  • ubicazione: i fondi devono appartenere alla stessa regione agraria;

  • ampiezza: elemento che permette di selezionare prezzi di fondi simili in base alla dimensione;

  • natura agraria dei terreni, loro giacitura, esposizione e grado di fertilità;

  • accorpamento o frazionamento delle superfici aziendali;

  • indirizzo produttivo e ordinamento colturale: individua le colture praticate, la loro organizzazione sulla superficie e le attività connesse che determinano l'indirizzo (cerealicolo, frutticolo, foraggero-zootecnico, floricolo, ecc.);

  • investimenti fissi;

  • tipo di impresa;

  • analisi dei documenti contabili;

  • condizioni oggettive dello stato del fondo;

  • ordinarietà propria di quel contesto ambientale;

  • servitù (attive o passive);

  • eventuali ipoteche gravanti sul fondo;

  • distanza e presenza da centri commerciali e residenziali;

  • comodi e scomodi.

Per lo stesso motivo sono da rilevare anche le condizioni estrinseche:

  • clima;

  • presenza di infrastrutture;

  • densità di popolazione;

  • indirizzi di politica agraria locale e generale.

La rilevazione di questi elementi permetterà di eseguire comparazioni e, in particolare, di individuare l'ordinarietà, che rappresenta sempre per il perito il punto di partenza per arrivare alla determinazione del valore normale. Tali elementi influiscono anche sui costi di produzione, sulla produttività e sul grado di desiderabilità del bene (appetibilità). L'ordinarietà è un concetto fondamentale nella determinazione del valore di menato del fondo rustico. Rappresenta il modo frequente di impiego della terra in quella aaia zona (Fig. 2). Ciò deve essere collegato alle capacità imprenditoriali che, anche se non si prestano a una misurazione diretta, si possono valutare attraverso la gestione del capitale fondiario, cioè attraverso le scelte relative alle attività, organizzate sia sulle superfici agrarie (ordinamenti colturali) sia su quelle connesse (ad esempio la trasformazione dei prodotti).

Sostanzialmente un fondo, in rapporto alle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si ritiene ordinario quando la sua organizzazione produttiva rappresenta il modo più frequente di utilizzo, da parte degli imprenditori, in quella data zona. Ad esempio, il perito che ha effettuato un sopralluogo in una zona dove normalmente gli indirizzi produttivi sono foraggero-zootecni-ci, su un fondo che presenta ordinamenti cerealicoli e non possiede neppure investimenti in fabbricati rurali specifici deve ritenere che non sia ordinario. Individuare l'aspetto ordinario non è però sempre immediato, in molte zone sono state infatti create molteplici occasioni di sviluppo che non riflettono gli aspetti fisici dell'ordinarietà locale, ma che raggiungono gli stessi risultati economici. Il perito, quindi, in questa ricerca deve essere molto prudente e non fidarsi sempre e solo degli aspetti organizzativi per arrivare al concetto di normalità o ordinarietà, ma deve indagare anche gli aspetti economici.

Il percorso valutativo, in pratica, procede come di seguito:

  • deve essere verificata l'ordinarietà del fondo;

  • nel caso che non sia ordinario esso viene valutato come se lo fosse;

  • si effettuano poi aggiunte o detrazioni per ricavare il valore reale.

Come è stato detto, il metodo di stima è unico e si basa sia sulla comparazione, sia sull'ordinarietà.

I procedimenti (intesi come insieme di operazioni logicamente connesse di natura matematico-finanziaria), per la ricerca del valore ordinario, possono essere di tipo:

  • sintetico-comparativo (diretti);

  • analitico-ricostruttivo (indiretti), come per la ricerca del valore di mercato (capitalizzazione dei redditi) e del valore di costo (computo metrico-estimativo).

Per quello che riguarda la stima del fondo rustico con il procedimento sintetico si possono usare parametri tecnici (superficie) o economici (canone di affitto e reddito dominicale).

Possiamo ancora utilizzare il procedimento per elementi unitari o stima per valori tipici che viene eseguito attraverso le seguenti fasi: si suddivide il fondo in appezzamenti omogenei per qualità di coltura; si ricercano i prezzi medi a ettaro che corrispondono alle stesse qualità; si ricerca il valore di ogni appezzamento omogeneo (moltiplicando la superficie per il prezzo di mercato); si sommano i valori trovati.

Esempio

Se una superficie agraria fosse costituita da 3 ha di seminativo di 2a classe con un valore di 15.000 €/ha e 4,80 ha di vigneto di 1a classe con un valore di 25.000 €/ha, avremmo:

seminativo di 2a classe con valore di 15.000 €/ha x 3 ha = 45.000 €
vigneto di 1a classe con valore di 25.000 €/ha x 4,80 ha = 120.000 €

Valore della superficie agraria 165.000 €

Per questo procedimento bisogna disporre di molti dati, sia economici sia tecnici, per i quali si deve ricorrere al Catasto e al mercato.

Per i prezzi unitari è possibile utilizzare anche la fonte dei Valori Agricoli Medi (VAM). È bene sottolineare che il metodo di lavoro presenta forti limitazioni ed è sfruttabile solo in pochi casi in quanto i fondi sono entità complesse, i cui componenti sono sinergici e realizzano un reddito, ma non come somma matematica delle singole utilità.


Il procedimento analitico comporta, innanzitutto, una conoscenza tecnica approfondita dell'organizzazione aziendale agraria, che comprende i seguenti aspetti:

  • Indirizzo produttivo: questo elemento organizzativo dovrà fornire l'esatta cognizione delle superfici occupate dalle singole colture (sia erbacee sia arboree) e della loro successione sulla stessa superficie nell'ambito di una o successive annate agrarie. In pratica si identifica con la distribuzione delle colture sulla SAU che può essere concepita come rigida, quando le colture occupano sempre gli stessi appezzamenti, o libera se prevede la mobilità delle colture su vari appezzamenti, anche se non sempre con criteri strettamente agronomici. È importante verificare se i prodotti dei campi, derivati dall'ordinamento colturale, abbiano rapporti con altre attività aziendali, ad esempio quella di stalla o di trasformazione, come l'uva in vino o le olive in olio. L'ordinamento colturale determina l'attivo del bilancio aziendale e quindi influenza direttamente la formazione del reddito, tanto da considerarsi la misura di investimento del capitale fondiario. La valutazione comporta la scelta dell'indirizzo ordinario proprio della zona.

  • Tecnica colturale: è rappresentata dalle scelte tecniche che l'imprenditore attua al fine di ottenere la produzione desiderata. In relazione a queste scelte possiamo trovarci di fronte a tecniche che possono garantire una maggiore produzione o richiedere diverse quantità di mezzi. Ad esempio utilizzando la tecnica di coltivazione del notillage piuttosto che quella della coltivazione convenzionale o del minimum tillage si hanno consumi diversi di materie prime, in generale di energia (al riguardo si rimanda al Prontuario Reda, Dati Tecnico-Economici Settore Agricoltura). Il perito si dovrà attenere alle tecniche ordinarie utilizzate nel contesto produttivo dove ha sede il bene oggetto di valutazione.

  • Grado di meccanizzazione aziendale: ovvero la qualità e la quantità delle macchine motrici e operatrici, presenti in azienda o eventualmente disponibili a noleggio. Il dato va a influire sul carico di lavoro aziendale o sulla possibilità di effettuare certe colture anziché altre e di conseguenza sia sull'attivo sia sul passivo del bilancio. Anche in questo caso, il perito deve individuare l'aspetto ordinario del capitale macchine.

  • Sistema di conduzione: servirà per impostare il bilancio aziendale al fine di ricercare il Beneficio fondiario (Bf) con la forma di conduzione ordinaria. Come già ricordato, può essere effettuato in conduzione diretta, nella quale l'imprenditore è anche proprietario:

Plv - (Sv + Qcf + Qcs + Imp + Sa + St + Ics + Ica) = Bf ± T

Nella conduzione in affittanza la parte padronale riceve un compenso ottenuto con la cessione del fondo a terzi che si impegnano a coltivarlo, tale compenso è definito canone di affitto (Ca). In questo caso l'attivo del bilancio è rappresentato dal canone di affitto posticipato detto Reddito lordo (Rl) e dal passivo delle spese di parte padronale. In sintesi avremo:

Rl - ( Qcf + Imp + Stpp + Isp) = Bf

Per la valutazione aziendale il perito dovrà, quindi, eseguire attribuzioni ordinarie in base ai punti sopra descritti e impostare un bilancio in economia diretta sapendo che solo così il Bf non potrà essere influenzato dalle capacità imprenditoriali (tornaconto) e dunque corrisponderà al reale compenso del solo capitale fondiario. Il problema non si presenta nella conduzione di affittanza in quanto la figura dell'imprenditore è disgiunta da quella del proprietario, il Bf, infatti, viene definito puro.

Esempio pratico di ricerca del Bf nella conduzione diretta

Un fondo di 24,50 ha è gestito da un imprenditore proprietario non lavoratore e presenta una forma di condizione ordinaria, che attiva un ordinamento colturale normale per quella zona: 

  • vigneto 3,2 ha vendita di vino a 18 €/t;

  • frumento 6,0 ha vendita diretta di cariossidi e paglia;

  • patata 9,0 ha vendita diretta tuberi a 1,5 €/t.

Assumendo, con riferimento a un contesto noto, tutti i dati tecnico-economici mancanti, si ricerchi il valore di mercato del fondo in questione all’inizio dell’annata agraria con il procedimento analitico.
Interpretazione del testo. Il valore proposto esplicita sia l’oggetto della valutazione, sia l’aspetto economico. Al perito resta la scelta relativa all’utilizzo dei capitali, ovvero la produzione e i suoi costi. Inoltre è chiamato all’attribuzione di valore ai fabbricati e alle scorte, facilmente eseguibile consultando i registri contabili.
Descrizione del metodo o procedimento estimativo. Si tratta di eseguire la valutazione a ppv capitale che comporta: 

  • ricerca del Bf ordinario del fondo; 

  • ricerca del saggio di capitalizzazione;

  • ricerca della formula che permette l’accumulazione dei redditi all’attualità per la

  • ricerca del valore capitale;

  • aggiunte e detrazioni al valore capitale per la ricerca del valore reale.

Ricerca del Bf ordinario del fondo: 

Plv - (Sv + Qcf + Qcs + Imp + Sa + St + Ica + Ics) = Bf ord


1a Ricerca Plv:

Prodotti

SAU

ha

P.U.

(t/ha)

Plt

(t)

Reimp.

(t)

Plv

(t)

Prezzo

(€/t)

Imp.

racc.

Coeff. = 1

Imp. fine a.a.

Dai campi

Uva

3,2

15

48

48

Reimpiego nella trasformazione

Frumento

                  

- paglia

6

6

36

-

36

80

2.880

1

2.880

- granella

6

6

36

-

36

160

5.760

1

5.760

Patata

9

35

315

18

297

150

44.550

1

44.550

Dalle trasformazioni

Vino

   33,6  1.800      60.480 

Totale Plv

113.670

1b Ricerca del costo di produzione: i calcoli di seguito riportati rappresentano l'indagine tecnico-economica eseguita nel contesto territoriale; essi vengono assunti dal perito come riferimento, attingendo anche a elementi contabili:

  • le spese varie per l'acquisto di servigi e materie extra-aziendali incidono ordinariamente per il 15% sulla Plv: cioè 113.670 x 0,15 = 17.050,5 €;

  • il valore dei fabbricati ordinariamente in dotazione alle strutture produttive agrarie ammonta a 80.000 €;

  • il valore delle scorte morte si aggira ordinariamente su 43.000 €;

  • il SIA è mantenuto con 50 €/ha x 24,50 ha = 1.225 €;

  • il costo di impianto della coltura poliennale (vigneto) è ordinariamente di 5.500 €/ha con durata di 25 anni.

Qcf e Qcs

Tipo capitale

Vi

Qr (%)

Qm (%)

Qas (%)

Qtot (%)

Importo (€)

Fabbricati

80.000

0,5

0,3

0,2

1

800

Vigneto

17.600

r/(q25 - 1)

no

no

0,02

352

SIA

-

-

50 €/ha x 24,5

-

-

1.225

Macchine

43.000

10

5

3

18

7.740

Totale quote

10.117


Imposte. Questa voce comprende l'imposta sul reddito, l'imposta IMU e i contributi da versare per il lavoro. Le aziende di queste dimensioni nella zona pagano mediamente e ordinariamente 6.000 €.


Carico di lavoro e ricerca del salario. Si fa presente che la quantità di lavoro per la trasformazione di uva in vino è di 800 ore con riferimento al quantitativo aziendale trasformato; per il resto si imposta il carico di lavoro secondo le ricerche eseguite in zona.

Attività

SAU

h/ha

Carico di lavoro (h)

Vigneto

3,2

450

1.440

Grano

6

25

150

Patata

9

60

540

Vino

-

-

800

Totale carico di lavoro aziendale

2.930
Salario 2.930 h x 7,60 €/h = 22.268 €

Stipendio. Il lavoro direttivo e amministrativo incide ordinariamente per il 3% sui ricavi:

113.670 X 3% = 3.410 €


Ica e Ics:

Capitale

Vi

r

t

Importo (€)

Macchine

43.000

0,05

12/12

2.150

Capitale anticip.

58.845

0,05

6/12

1.471

Totale

3.621


Riepilogo di bilancio:

Ricavi

Importo (€)

Costi (€)

Importo (€)

Plv

113.670

Sv
Qcf + Qcs
Imp
Sa
St
Ica + Ics

17.050,5
10.117
6.000
22.268
3.410
3.621
Bf 51.203 

TOTALE

113.670

A pareggio

113.670

Bf 51.203 Reddito ordinario annuo posticipato illimitato



 2  Ricerca del saggio di capitalizzazione per eseguire l'accumulazione dei redditi all'attualità.

Il perito ha stabilito che il saggio di capitalizzazione è del 6%, pertanto il valore ordinario sarà dato da:

V0 = 51.203,5/0,06 = 853.383 €

853.383/24,5 = 34.832 €/ha

Questo dato rappresenta il valore del fondo all'inizio dell'annata agraria ed è definito anche valore terra nuda, in quanto non vengono considerati i valori che si possono trovare sul suolo (intesi come anticipazioni colturali dei processi produttivi attivati).

Per calcolare, poi, il valore aziendale si dovrà sommare al valore terra nuda anche quello delle scorte morte ed eventualmente vive.

Nel caso in questione le aggiunte sono date dal valore delle scorte morte che ammonta a 43.000 €.

Valore reale aziendale = 853.383+ 43.000 = 896.383 €


Esempio della conduzione in affittanza

Un fondo di 12 ha è attualmente affittato a un canone di 9.600 €, da pagare in 2 rate posticipate. Si vuol conoscere il suo valore sapendo che ordinariamente i fondi sono condotti in affitto.

La ricerca del Bf parte dalla seguente equazione:

Rl - (Qcf + Imp + Stpp + Isp) = Bfpuro 

L'attivo del bilancio è dato dal canone di affitto posticipato (reddito lordo):



Rl = 4.800 X [2 + 0,05 X (2 - 1)/2] = 4.800 X 2,025 = 9.720 €


Le spese di parte padronale ordinariamente incidono per il 42% sul reddito lordo:

Spese di parte padronale (Spp) = 9.720 X 0,42 = 4.082 €

Bf = 9.720 - 4.082 = 5.638 € Reddito ordinario annuale posticipato illimitato

L'indagine per la ricerca del saggio di capitalizzazione eseguita dal perito ha permesso di utilizzare un saggio del 3%, quindi avremo:

Valore ordinario del fondo = 5.638/0,03 = 187.933 €

Valore ordinario per ettaro = 187.933/12 = 15.661 €

In questo caso non sono presenti né aggiunte né detrazioni.

STOP E SINTESI

Stima del fondo rustico

Che cosa si intende per fondo rustico?

Una superficie organizzata per la produzione agraria, cioè un'unità tecnica costituita da terra e investimenti su di essa stabilmente immessi.


Quali sono le fasi di una procedura estimativa?

Essa inizia con un sopralluogo per la rilevazione delle variabili più importanti, utili a individuare il segmento di mercato simile. Procede poi con il rilevamento dei prezzi di mercato dei beni compresi nel segmento, nonché dell'ordinarietà. Il metodo di stima è unico e si basa sia sulla comparazione sia sull'ordinarietà.


In che cosa consiste il concetto di ordinarietà?

Rappresenta il modo più frequente di impiego della terra in quella data zona. È fondamentale nella determinazione del valore di mercato del fondo rustico.


STOP AND SUMMARY

Country estate estimation

What is meant by country estate?

It refers to an area destined to farming production, namely a technical unit composed of land with permanent investments on it.


Which are the phases of an estimation procedure?

It starts with a survey to identify the most relevant variables, which are useful to identify a similar market segment. Then, the recording of market prices is carried out concerning the goods included in that segment, as well as their ordinariness. There is only one evaluation method and it is based both on comparison and on ordinariness.


What is meant by ordinariness?

It represents the most common land use in that particular area. It is fundamental to determine the market value of a country estate.

ECONOMIA E AGROSISTEMI
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VOLUME 2