3.2 Il Catasto fabbricati

CATASTO FABBRICATO

è costituito da 
  • Particella urbana

  • u.i.u. unità immobiliare urbana

L'accertamento degli immobili è eseguito per: unità immobiliare urbana (u.i.u.) definita come "una porzione di fabbricato o un intero fabbricato, che netta consistenza in cui si trova è di per sé capace di produrre un reddito proprio e indipendente".


L'u.i.u. è contenuta nella particella urbana, un'area, situata nello stesso Comune, che rappresenta la proiezione sul terreno delle linee perimetrali di un distinto corpo di fabbrica, nonché le attinenze scoperte (come ad esempio aie, cortili e giardini) e, per una precisa identificazione, anche l'indicazione della località, della via, del numero civico ed eventualmente del piano e della scala.

Ad esempio, il fabbricato di un condominio viene riportato in una particella urbana come la proiezione delle sue linee di gronda. È quindi una figura geometrica, ma dalla quale non si può capire quante siano le u.i.u. che contiene e le eventuali attinenze (gli eventuali appartamenti). Un fabbricato può essere costituito anche da una sola u.i.u. e i fabbricati si considerano costituiti da unità immobiliari.

Esempio di particella urbana

Le particelle urbane spesso hanno anche delle attinenze, queste sono legate al fabbricato da un simbolo definito graffa (o sgraffa). Esistono anche casi dove è presente una linea perimetrale dell'attinenza, al di fuori di questa il terreno non è più attinente al fabbricato.

Catasto dei Fabbricati del Comune di XXXXXXXXXX
via XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX n° X. Piano 4-S1 - Foglio: XXX Particella: XXX Subalterno: XXX

Calcolo della superficie catastale dell'immobile.

Tipologia

dell'unità

immobiliare

Tipologia

degli

ambienti

Descrizione degli ambienti

Superficie

calpestabile

Muratura

Superficie lorda in m2 1

Calcolo della superficie catastale

Coefficiente

moltiplicatore

Superficie

equivalente

(a) (b) (c) = (a) X (b) 

Abitazioni

A

Sup. principali

(camere, cucina, ingresso, corridoi, bagni, wc, ripostigli, scale interne)

179,95

28,71

208,66

1,00

208,66

B

Sup. accessorie direttam. accessibili da sup. principali

(es. cantine/soffitte comunicanti con sup. principale anche tramite scale interne)

-

-

-

0,50

-

C

Sup. accessorie NON direttam. accessibili da sup. principali

(es. cantine/soffitte accessibili tramite scale esterne o tramite accesso esterno)

21,06

2,87

23,93

0,25

5,98

Risultato 1

Somma delle superfici catastali

214,64

Risultato 2

150% delle sup. principali

312,99

Superficie catastale finale (arrotondata) = la minore fra i due risultati m2 215 

*Superficie al netto di balconi e terrazze, ma al lordo della muratura

Spessore dei muri:

Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad un massimo di 25 cm.


APPROFONDIMENTO - Mappe e simbologia catastale

Le mappe catastali presentano notevoli differenze rispetto a tutte le altre mappe geografiche che conosciamo.

Nelle mappe catastali, infatti, a differenza delle normali carte topografiche, sono presenti tutte le divisioni del territorio in fogli catastali e particelle.

Oltre alla suddivisione del territorio sono poi presenti tutta una serie di simboli che, a prima vista, possono risultare di difficile comprensione a chi legge la carta. Di seguito si riportano i simboli più frequentemente presenti sulle mappe riguardanti sia le particelle iscritte al Catasto terreni che al Catasto fabbricati.


La qualificazione

Come nel NCT, anche nel NCEU si ha l'operazione di qualificazione che consiste nell'individuare, per ciascuna zona territoriale omogenea, le categorie di immobili urbani presenti.


Gli immobili sono compresi in 44 categorie e suddivisi in 5 gruppi identificati dalle seguenti lettere:

A

B
C

immobili a destinazione ordinaria 
D immobili a destinazione speciale
E immobili a destinazione particolare


Ogni gruppo ha una suddivisione:

A/1


A/11

- Abitazioni signorili

- Alloggi tipici

Consistenza catastale (dimensione) di riferimento è il VANO UTILE

B/1

B/8

- Collegi

- Magazzini

Consistenza catastale (dimensione) di riferimento è il METRO CUBO

C/1

C/7

- Negozi

- Tettoie

Consistenza catastale (dimensione) di riferimento è il METRO QUADRATO

D/1

D/9

Non hanno consistenza catastale

E/1

E/9

Non hanno consistenza catastale

La classificazione

Questa operazione è eseguita solo per gli immobili a destinazione ordinaria e consiste nel suddividere ciascuna categoria di immobili in tante classi quanti sono i diversi gradi di redditività.


Si procede dalla redditività più bassa verso quella più alta: la prima classe quindi appartiene al più basso grado di redditività e aumenta con la seconda, la terza, ecc.
Ad esempio, la categoria B/1 viene suddivisa in B/1 classe I, B/2 classe II, ecc. e così via per le altre categorie.
Il valore di scarto tra una classe e l’altra dovrebbe essere del 20%. Se fra le unità immobiliari della categoria non esiste uno scarto significativo, si dice che la categoria ha una classe unica (U).

Il classamento

Consiste nell'assegnare a ciascuna u.i.u. la categoria che le compete e la classe di redditività (categoria A).


La procedura di assegnazione avviene utilizzando il programma informatico DOCFA (Documenti Catasto FAbbricati).

La formazione delle tariffe

La tariffa esprime, in moneta legale, la rendita imponibile dell'unità di consistenza catastale di ciascuna categoria e classe (€/vano, €/m3, €/m2). Attualmente la misura di consistenza catastale si sta unificando e in futuro sarà data solo dal m2.


Le tariffe sono rivalutate ogni anno con i coefficienti di aggiornamento. In passato, la metodologia di calcolo si basava sulla redazione di bilanci in base alla locazione. Con il DM 20/1/1990 questo metodo è stato abbandonato e si è passati al metodo di ricerca basato sul valore unitario di mercato ottenibile ordinariamente.

In passato, per le u.i.u. a destinazione particolare o speciale, il valore unitario di mercato veniva determinato come media dei valori verificatisi nel biennio 1988-1989.

La rendita imponibile era calcolata come interesse annuo sul valore di mercato, con saggio dell'1% per gli immobili del gruppo A.

Tale determinazione di valore è stata modificata con il DPR n. 2337/1998 che ha introdotto una revisione delle tariffe d'estimo.

A differenza del CT, il Reddito imponibile nel CEU è unico: prende il nome di Reddito Imponibile (RI) e viene calcolato in base alla categoria del fabbricato e, quindi, in base alla consistenza catastale del vano utile, del metro cubo e del metro quadrato.

È il caso di ricordare che vi sono fabbricati con esenzione permanente di imposta in quanto non possono, da soli, fornire un reddito indipendente. Essi sono: i fabbricati rurali e loro pertinenze; i fabbricati posseduti dallo Stato; i fabbricati destinati alle attività assistenziali, sanitarie, culturali, ricreative, sportive e previdenziali; i fabbricati di proprietà del Vaticano; i cimiteri e loro dipendenze.

La conservazione

Con la conservazione si mantiene aggiornato il Catasto cioè gli atti che lo compongono: schedario delle partite, dei possessori, dei numeri di mappa e lo stradario. Attualmente gli atti sono stati sostituiti da un archivio magnetico consultabile elettronicamente.

Gli atti ufficiali del Catasto fabbricati sono:

  • l'archivio magnetico;

  • la mappa urbana, ormai quasi completamente sostituita dalla mappa digitale che è contenuta nell'archivio magnetico.

L'aggiornamento degli atti

Anche nel Catasto fabbricati si devono attivare le operazioni di conservazione in caso di:

  1. cambiamento dell'intestazione dei beni: come nel Catasto terreni il cambio dell'intestazione deve essere eseguito con la voltura entro 30 giorni dalla registrazione del documento di traslazione per mezzo del software VOLTURA o per posta raccomandata (ormai in disuso) della domanda di voltura sullo stampato Modello 98 TP per ciascun documento traslativo e per ciascun Comune;

  2. dichiarazione di nuova u.i.u.: i possessori sono obbligati a denunciare le nuove costruzioni entro 30 giorni dalla fine dei lavori su Modello 1NB per gli immobili a destinazione ordinaria e su Modello 2NB per quelli a destinazione speciale o particolare. La documentazione di denuncia è effettuata con la procedura DOCFA e comprende i modelli di denuncia già visti in precedenza per la variazione Costruzione nel Catasto terreni;

  3. variazioni di u.i.u.: i possessori di unità immobiliari sono obbligati a denunciare all'Agenzia del Territorio le variazioni che possono avvenire nella loro rendita, consistenza, forma, destinazione, rifinitura e impiantistica. La documentazione (già stata trattata nel Catasto terreni) è presentata tramite DOCFA 4.0.

Le visure

Per visura si intende la consultazione degli atti catastali presso l’Agenzia del Territorio. Essa può avvenire in modo informatico per acquisire dati sui beni immobili censiti (particelle catastali, particelle urbane e u.i.u.) e accertarne il possesso. È possibile altresì consultare mappe e planimetrie cartacee delle u.i.u. che possono essere rilasciate dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.


Le visure possono essere eseguite:

  • per soggetto: con i dati anagrafici la ricerca fornisce i beni intestati a un soggetto (Fig. 11a);

  • per partita: avendo il numero di partita si può risalire al possessore o ai possessori di una serie di beni. Attualmente le vecchie partite catastali non vengono più aggiornate;

  • per ubicazione dell'u.i.u.;

  • per immobile: con i dati identificativi della particelle o dell'u.i.u. (Fig. 11b).

I documenti che possono essere richiesti dai titolari o dai loro delegati (periti) sono:

- copia di interi fogli di mappa del Catasto terreni;

- copia di planimetrie catastali di u.i.u.;

- copia di tipi di frazionamento;

- copia di punti trigonometrici catastali;

- situazione storica (cronologia degli avvenimenti che hanno interessato il bene, come passaggi di possesso, frazionamenti, costruzioni, ecc.) oppure attuale (situazione corrente del bene) di u.i.u. o particelle.

La visura online

Con il servizio online, indicando il codice fiscale, gli estremi catastali (particella, foglio, sezione, ecc.) del bene e la Provincia in cui ha sede l'immobile, è possibile disporre gratuitamente delle rendite catastali e delle informazioni relative a immobili censiti al Catasto fabbricati e dei redditi dominicale e agrario di immobili censiti al Catasto terreni.


L'amministrazione catastale nel suo lavoro di formazione, revisione e conservazione è coadiuvata dalla commissione censuaria centrale e dalle commissioni provinciali.

Inoltre, in caso di controversie da parte dei possessori si deve far riferimento alle commissioni tributarie che con i D.lgs. n. 545/1992 e n. 546/1992 sono state portate da 3 a 2 ordini e precisamente Commissioni tributarie provinciali e Commissioni tributarie regionali che si occupano di istanze riguardanti: l'intestazione, il classamento dei terreni, la ripartizione della tariffa d'estimo tra i possessori di una stessa particella o di una u.i.u.

STOP E SINTESI

Il Catasto fabbricati

Nel Catasto fabbricati come avviene l’accertamento degli immobili?

Esso viene eseguito per unità immobiliare urbana (u.i.u.) cioè la porzione o un intero fabbricato, che nella consistenza in cui si trova produce un reddito proprio e indipendente.


Che cos’è una particella urbana?

È una rappresentazione grafica della proiezione sul terreno delle linee perimetrali di un distinto corpo di fabbrica, delle sue attinenze scoperte e l'indicazione della località, della via, del numero civico ed eventualmente del piano e della scala.


Quali tipologie di ricerche sono effettuabili al Catasto fabbricati?

Possono essere eseguite: per soggetto (la ricerca fornisce i beni intestati a un soggetto); per partita (con questo numero si risale al possessore del bene); per ubicazione dell'u.i.u.; per immobile (tramite i dati identificativi della particelle o dell'u.i.u.).


STOP AND SUMMARY

Real Estate Cadastre

How is property estimation made in Real Estate Cadastre?

It is made for each urban building unit (u.i.u. in Italiani, which is a whole building or one of its parts producing a personal and independent income according to its characteristics.


What is an urban parcel?

It is a graphic representation of the projection of the perimeter lines of a specific block on the land, with its uncovered position and details of the site, its address, house number and, if necessary, its floor and internal staircase.


Which types of enquiries can be made at the Real Estate Cadastre?

Enquiries can be made according to a specific person (the enquiry provides a persons property), a number (this number corresponds to the owner), the location of the urban building unit and the building property (through the identifying data of the parcel or of the urban building unit).

ECONOMIA E AGROSISTEMI
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VOLUME 2