3.1 Aspetti introduttivi e Catasto terreni

Il Catasto terreni

Le attività del ▶Catasto terreni riguardano sia la raccolta dati che la loro conservazione.

Per la raccolta dati si effettuano operazioni di rilevamento topografico e operazioni economico-estimative.

a) Le operazioni topografiche servono per rilevare la forma e l'estensione delle particelle di tutto il territorio nazionale per poterlo rappresentare su ▶mappe planimetriche, suddivise per Comune.

La cartografia è così classificata:

- Quadro d'unione o mappa 1:25.000: rappresenta tutto il territorio comunale con le particelle che lo compongono. È costituito da un certo numero di fogli di mappa (le cui dimensioni sono 1 m x 0,70 m).

- Fogli mappa 1:2.000: per la visualizzazione di porzioni del territorio del quale si richiedono estratti di mappa rappresentati da una fotocopia in scala uguale a quella del foglio di mappa in dimensione A4.

- Allegati ai fogli di mappa: fogli in scala più grande 1:1.000; 1:4.000; 1:500.

b) Le operazioni economico-estimative hanno lo scopo di determinare i redditi imponibili delle particelle che compongono le proprietà fondiarie. Ciò ha comportato la divisione del territorio nazionale in 21 zone economico-agrarie, a loro volta divise in circoli censuari. In ogni circolo è stato identificato un Comune tipo, detto anche Comune di studio le cui caratteristiche sono rappresentative del circolo. Poi, in ogni Comune di studio, viene scelta un'azienda di studio (in alcuni casi anche qualcuna in più) che è alla base delle seguenti operazioni estimative:

- qualificazione: consiste nel distinguere i terreni di ciascun Comune in base alle varie qualità di coltura. Allo scopo, la Direzione generale del Catasto ha indicato un quadro generale di qualificazione in cui vengono indicate 30 qualità di coltura (dal seminativo all'incolto sterile). Non devono essere qualificate le aree occupate da fabbricati rurali e loro dipendenze (cortili, pozzi, concimaie, aie), strade pubbliche, aree con fabbricati adibiti al culto o immobili statali, cimiteri, campi di aviazione, stagni, miniere, cave e torbiere, comprese le aree occupate dai fabbricati civili, perché di competenza del Catasto edilizio urbano. I fabbricati rurali non sono soggetti a stima censuaria poiché non forniscono un reddito proprio, ma concorrono alla formazione di quello del fondo in quanto servono al ricovero del bestiame, all'abitazione dei lavoratori, alla conservazione e prima manipolazione dei prodotti del fondo, nonché alla custodia delle macchine motrici e operatrici necessarie alla coltivazione del fondo (art. 15 Legge n. 3682/1886);

- classificazione: consiste nel dividere le qualità di coltura in classi di produttività che dipendono dalle condizioni agronomiche, climatiche ed economiche dei luoghi e dalla fertilità dei terreni data dalla giacitura, struttura e da ogni altro elemento che influisce sulla quantità e qualità dei prodotti. Esistono 5 classi di produttività per ciascuna qualità di coltura e tra le classi lo scarto produttivo è di circa il 20%. Se ad esempio attribuiamo alla classe I una produttività di 100, la classe II sarà 80 e quella della classe III sarà 64, mentre per la classe IV 51,20 e per la classe V 40,96;

- classamento: è l'operazione estimativa con cui viene assegnata a ogni particella del Comune la propria qualità e classe. L'assegnazione è eseguita per comparazione con un campione di particelle rappresentativo di ciascuna qualità e classe, chiamate particelle tipo. La stima deve tenere conto dell'ordinarietà, cioè si devono considerare le particelle come coltivate secondo i metodi più utilizzati in quella zona.

Quindi moltiplicando la tariffa d'estimo per la superficie della particella si ottiene il suo reddito imponibile. Se poi si sommano tutti i redditi imponibili delle particelle componenti un fondo agrario, si ottiene il reddito imponibile del fondo stesso. Se a quest'ultimo si applica l'aliquota, si ottiene l'imposta che il fondo deve pagare.

Le procedure per la ricerca delle tariffe d'estimo delle varie qualità e classi hanno subito, nel tempo, cambiamenti a partire dall'applicazione della Legge n. 3682/1886.

Con le successive revisioni degli estimi (del 1923, 1939, 1982, 1992) sono state aggiornate le epoche censuarie delle revisioni in quanto sono utilizzati i prezzi e le produzioni relativi a quell'epoca. In particolare, la seconda revisione degli estimi (1939) istituì due redditi imponibili: il reddito dominicale (RD) (dal latino dominus, cioè signore, padrone) che è il reddito relativo al valore del terreno che spetta al proprietario del fondo a titolo di rendita fondiaria, compresi gli interessi sui capitali permanentemente investiti nel terreno (dato dal beneficio fondiario + i tributi) e il reddito agrario (RA) cioè il reddito ottenuto dall'imprenditore nell'esercizio dell'impresa agricola.

L'imprenditore può essere lo stesso proprietario o l'affittuario oppure l'usufruttuario, comunque è sempre colui che coltiva il fondo.

interessi sul capitale agrario + compenso per il lavoro direttivo = reddito agrario

Il lavoro di ricerca del reddito imponibile viene eseguito tramite il bilancio economico dell'intera azienda ordinaria (azienda di studio, azienda statisticamente rappresentativa di tutto il territorio comunale). Le equazioni sono descritte nel testo che segue.

Per il RD la ricerca avviene in due passaggi:

1. si ricerca prima il Reddito padronale lordo (Rpl) detraendo dalla Plv le spese di produzione.

2. per ottenere il RD, si detraggono dal Rpl le spese del capitale fondiario e quelle generali (Sp_gen):

(è un reddito imponibile al quale devono essere prelevate le imposte attraverso aliquote).

Per il RA avremo:

DOVE

2/3 St è l'amministrazione e la sorveglianza;

1/3 St è la direzione.

Il RD e il RA dell'azienda di studio devono ora essere ripartiti fra le singole particelle. Si possono avere due casi: nel primo caso le aziende sono semplici, costituite da una sola qualità e classe; nel secondo, le aziende sono complesse, composte da più qualità e classi che, a loro volta, possono avere una qualità e classe prevalente oppure senza alcuna prevalenza.

Nel primo caso basta dividere i redditi imponibili (RD e RA) per la superficie aziendale coltivata (superficie agraria utile = SAU), in questo caso si ottiene il valore RD e RA per ettaro, quindi si moltiplica per la superficie delle singole particelle. Un esempio a chiarimento:

Nel caso di aziende complesse si utilizza il procedimento delle ▶approssimazioni successive.

La stima censuaria prende in considerazione i fondi ordinari, ma in alcuni casi si possono presentare particelle sulle quali sono imposti dei pesi non considerati in bilancio e quindi le tariffe d'estimo sono al lordo di tali oneri, per cui è prevista una deduzione fuori tariffa.

Tali pesi sono dati da:

• deduzioni di reddito per servitù militari;

• spese per opere permanenti di difesa, scolo e bonifica;

• spese di irrigazioni.

L'ammontare per ettaro degli eventuali oneri costituisce la deduzione fuori tariffa applicabile al solo RD e per le particelle interessate. La deduzione negli atti catastali è evidenziata con specifici simboli di deduzione (ad esempio A59; B72, E25), cui corrisponde un dato importo che, detratto dalla tariffa principale, fornisce la tariffa derivata.

Terminate le operazioni di formazione, viene effettuata la pubblicazione delle operazioni estimative e degli atti all'albo di ciascun Comune per l'accettazione di eventuali reclami, anche dovuti a errori durante i lavori.

Quanto finora esposto permette al perito di conoscere la formazione e la quantità di lavoro svolto. Attualmente un perito deve essere in grado non solo di leggere gli atti, ma anche di provvedere alla loro corretta conservazione aggiornata.

Gli atti prodotti e attualmente consultabili non sono costituiti da documenti cartacei. Con il nuovo sistema informatico i dati sono raccolti in un archivio generale da cui è possibile ottenere documenti e informazioni.

Gli atti consultabili sono i seguenti:

• La mappa particellare: costituisce la rappresentazione planimetrica della superficie comunale. Si presenta su supporto magnetico, in questo modo diventa possibile la riproduzione di parti di mappa contenute in una finestra con dimensione prestabilita. Il Catasto digitale consente il collegamento fra i dati topografici e quelli censuari (ad esempio con un estratto di mappa si ottengono anche le caratteristiche censuarie delle particelle in visura).

• L'archivio o schedario delle particelle: riporta l'elenco in ordine numerico di tutte le particelle di ciascun foglio di mappa del Comune. È costituito dalla visura per immobile e rappresenta i dati catastali della particella e quelli anagrafici del possessore.

• L'archivio o schedario dei possessori o degli intestati: riporta l'elenco alfabetico delle persone (fisiche o giuridiche) che hanno intestata una o più particelle. È costituito dalla visura per soggetto che mette in evidenza, per un dato soggetto, la quantità di beni in suo possesso con le relative informazioni catastali e anagrafiche.

• L'archivio o schedario delle partite catastali: costituite da un complesso di beni (particelle) intestati a un possessore. L'archivio viene detto visura per partita e mette in evidenza il Comune, i dati del soggetto e le particelle in carico con il loro numero, il foglio in cui sono inserite, la qualità, la classe, la superficie, il RD e il RA. La procedura informatizzata consente l'abolizione della partita perché presenta altre modalità per il rilevamento delle particelle intestate a dato possessore. Quindi la visura della partita non risulta più aggiornata.

Conservazione degli atti catastali

Gli atti devono essere conservati aggiornati e ogni modifica o mutazione dell'intestazione e dello stato delle particelle deve essere comunicata perché potrebbe determinare una variazione di imposta.

Le mutazioni possono essere: soggettive o oggettive.

Alla domanda si allega la copia dell'atto. Se la voltura riguarda frazioni di particella, al Modello 13TP/A deve essere allegato il Modello 51 che attesta il tipo di frazionamento.

La domanda di voltura è a carico del notaio, in caso di compravendita; degli eredi in caso di successione, oppure di colui a cui viene trasferito il bene per sentenza di un giudice.

Le variazioni nella redditività possono essere dovute a eventi eccezionali estranei all'attività imprenditoriale (ad esempio, per movimenti franosi, alluvioni, avulsioni) o essere dipendenti dall'azione imprenditoriale durante la gestione e organizzazione aziendale. Queste variazioni possono influire sul reddito, sia in senso positivo (miglioramento della qualità delle colture, acquisizione di terreni demaniali) sia negativo (servitù militare, diminuzione della fertilità per naturale esaurimento).

Esse danno, inoltre, luogo alla revisione del classamento delle particelle interessate che possono rendere necessarie verifiche periodiche ordinarie (a cura dell'Ufficio dell'Agenzia del Territorio) oppure a verifiche straordinarie (su richiesta degli interessati o eseguite d'Ufficio in casi particolari).

In tutti i casi, i possessori hanno l'obbligo di denuncia della variazione dei redditi all'Ufficio dell'Agenzia del Territorio entro il 31/01 dell'anno successivo all'evento. La variazione di qualità e/o classe può essere presentata utilizzando il Modello 26 cartaceo o il Modello 3/SPC se interessa la costruzione di fabbricati su particelle del CT oppure tramite la procedura online chiamata DocTe, che oggi ha sostituito quasi interamente i moduli cartacei. Le variazioni nello stato riguardano i seguenti aspetti.

FRAZIONAMENTO DI PARTICELLE

Il frazionamento può avvenire in seguito a mutazione oggettiva (ad esempio per la vendita di una parte di particella che determina un cambio di proprietà parziale). Il tecnico deve compilare il tipo frazionamento, cioè un insieme di elaborati grafici dell'oggetto da rilevare utilizzando il Modello 51 e il Modello 51 FTP che rappresentano il risultato del rilievo e la suddivisione delle aree ottenute con il frazionamento.

La presentazione comporta la variazione della mappa particellare (aumentano le particelle poiché da una se ne possono formare due o più), dell'archivio particelle (per lo stesso motivo precedente), dell'archivio possessori (possono aumentare i possessori per l'acquisto della parte frazionata),

dell'archivio partite.

Se il frazionamento è per successione causa mortis occorre fornire anche l'atto di successione. Può essere presentato anche un tipo particellare (sempre tramite il Modello 51) quando si voglia evidenziare le superfici reali di particelle alienate non a corpo, ma a misura.

Il Ministero delle Finanze per le elaborazioni grafiche ha attivato un programma elettronico detto PREGEO (PRE trattamento atti GEOmetrici) che permette di elaborare i risultati del rilievo topografico, il calcolo delle coordinate dei punti rilevati, delle distanze, delle aree dei poligoni, la compilazione del libretto delle misure, la memorizzazione dei dati su supporto rinnovabile fino alla stampa degli elaborati ottenuti.

NUOVA COSTRUZIONE

I fabbricati rurali non sono più considerati, come in passato, privi di rendita catastale; pertanto quando si intraprende l'edificazione di una nuova costruzione su una particella accatastata al Catasto terreni, questa viene immediatamente trasferita al Catasto urbano. Quindi la procedura di accatastamento ha inizio al Catasto terreni e si conclude al Catasto fabbricati. In questo modo sono stati uniformati tutti i fabbricati presenti sul territorio, equiparandoli e rendendoli computabili fra loro.