Introduzione degli aspetti preliminari e riepilogativi
Descrizione del bene oggetto di valutazione
Individuazione del metodo di stima
Applicazione di formule e conteggi
Definizione dei risultati e conclusioni
Nella sua attività professionale il perito estimatore può essere chiamato a determinare il valore di un bene per innumerevoli motivi. In ambito rurale, la maggior parte dei casi in cui il perito deve stimare il valore di un fondo è a scopo di ▶compravendita.
Se questo è il motivo più frequente che porta alla redazione delle stime, non si possono sottovalutare altre casistiche fra le quali si ricordano la stima dei danni e le stime legali per servitù ed esproprio che verranno analizzate nello specifico più avanti.
Per tutte le tipologie di stima in questione va però ricordato che il tecnico incaricato deve seguire un procedimento ben preciso.
La ▶stima è una relazione tecnica che deve essere presentata al committente e/o a enti pubblici. In ogni caso, il tecnico si interfaccia spesso con soggetti non competenti in materia estimativa e, di conseguenza, tale relazione deve essere il più possibile dettagliata, completa di tutte le spiegazioni per ogni passaggio eseguito e con le motivazioni di tutti i dati tecnici scelti dal perito.
Ogni qualvolta si redige una ▶relazione tecnica di stima questa dovrebbe seguire uno schema rigido.
Solitamente una relazione è composta da cinque parti:
introduzione o premessa;
descrizione dell'azienda;
metodologia di stima;
conteggi matematici;
conclusioni.
Va ricordato, inoltre, che per effettuare un buon lavoro di stima è necessario eseguire uno o più sopralluoghi in azienda per acquisire direttamente tutti i dati tecnico-economici necessari. Questi possono essere reperiti mediante rilievo tecnico, colloquio con il proprietario/imprenditore e acquisendo tutta la documentazione tecnica necessaria in azienda o presso gli uffici tecnici competenti (Catasto, conservatoria, ecc.).
Analizziamo di seguito tutte le parti che compongono la relazione di stima.
In questa prima parte della relazione tecnica vengono riportati tutti i dati riguardanti il tecnico incaricato dello svolgimento della stima (nome, cognome, numero di iscrizione all'albo professionale di appartenenza, ecc.), i dati del committente, il tipo di bene da stimare e lo scopo per cui è stata richiesta la stima (ad esempio una compravendita). Questa prima parte è solitamente molto breve e non richiede particolari dettagli tecnici.
ESEMPIO
"Il sottoscritto Mario Rossi, iscritto all'albo dei periti agrari di Roma con numero 2527, è stato incaricato in data 28/09/2017 dal signor Luca Bianchi, in qualità di proprietario dell'azienda agricola denominata L'oasi verde di valutare la propria azienda a scopo di compravendita".
In questa parte della relazione devono essere descritte dettagliatamente tutte le caratteristiche aziendali del fondo oggetto di stima. Questi dati vengono raccolti dal perito al momento del sopralluogo.
Le caratteristiche del bene in oggetto devono essere divise in due categorie:
caratteristiche intrinseche;
caratteristiche estrinseche.
Nella prima categoria rientrano tutte caratteristiche proprie del bene, mentre nella seconda si ritrovano quelle che non sono proprie del bene, ma dell'ambiente esterno in cui tale bene è inserito.
Caratteristiche intrinseche: riguardano tutti gli aspetti propri del bene in oggetto. Fra questi vanno esaminati:
ubicazione geografica (Comune, località, indirizzo);
ubicazione catastale (foglio di mappa, particella);
superficie del fondo (espressa in ettari e divisa fra SAU e tare improduttive);
indirizzo produttivo (cerealicolo, zootecnico, frutticolo, orticolo);
giacitura (pianeggiante, collinare, pendenze);
esposizione (esposto a sud, a est, ecc.);
caratteristiche chimico-fisiche del suolo (tessitura, struttura, pH, dotazione di sostanza organica);
sistemazioni idraulico-agrarie (SIA, strade poderali, sistema delle scoline temporanee o permanenti, canali ed eventuali drenaggi);
parco macchine presente in azienda;
dotazioni fondiarie (fabbricati, coltivazioni arboree, impianti irrigui, pozzi, ecc.);
viabilità interna e collegamenti con la viabilità esterna;
accorpamento aziendale o suddivisione degli appezzamenti;
presenza di servitù passive o attive.
Caratteristiche estrinseche:
- il clima della zona;
- la vicinanza o meno ai mercati;
- la vicinanza o meno alle vie di comunicazione;
- inserimento in ambiti territoriali particolari (DOP, DOC, IGP, IGT, ecc.);
- la vicinanza o meno a zone inquinate o particolarmente soggette a degrado ambientale (discariche, zone industriali, aeroportuali, ecc.);
- la presenza di vincoli legati al territorio (vincolo paesaggistico, idrogeologico, inserimento in parchi naturali);
- la presenza nella zona di servizi e infrastrutture.
Tutte le voci appena elencate devono essere analizzate e rilevate attentamente; mentre per le caratteristiche intrinseche il rilievo è più semplice perché direttamente collegato al bene, quelle estrinseche richiedono un'indagine di tipo territoriale non legata strettamente all'azienda oggetto di stima. Non potranno essere quindi rilevate durante il sopralluogo, ma necessitano di un'analisi approfondita mediante studio delle cartografie e dei dati climatici della zona.
Esempio di descrizione aziendale
"L'azienda L'oasi verde è ubicata nel comune di Pisa e ricade catastalmente nei fogli 5 e 12 del suddetto Comune. La superficie totale dell'azienda è di circa 85 ha di cui 70 ha in un unico corpo e 15 ha ubicati poco distanti in località Le Piagge. L'intera superficie è rappresentata dalle particelle 120, 121, 122, 123, 156 e 157 del foglio di mappa numero 5 e dalle particelle 231, 232, 233, 245, 246,247 del foglio 12.
La superficie aziendale è interamente pianeggiante e vocata alle colture cerealicole e foraggere. Nell'annata agraria in corso era in atto una rotazione quinquennale: mais - frumento duro - soia - girasole - frumento duro sui 70 ha, mentre i restanti 15 ha sono stati messi fuori rotazione e coltivati a erba medica per la produzione di fieno. Come si vede dalle visure catastali allegate, si tratta di seminativi irrigui di prima classe. Questa situazione risulta ordinaria per la zona.
La zona in cui è ubicata l'azienda presenta un clima temperato con precipitazioni concentrate in primavera e in autunno che risulta idoneo alle coltivazioni in atto.
La parte più estesa dell'azienda presenta anche il centro aziendale costituito dall'abitazione del proprietario, dalla rimessa delle macchine e attrezzature e dal magazzino dei prodotti e delle materie prime.
La viabilità aziendale è funzionante e ben manutenuta e collegata in modo efficiente alla viabilità interpoderale. Inoltre l'azienda è abbastanza vicina ai mercati, essendo lambita da una strada di grande comunicazione che permette un facile e veloce accesso all'entrata delle materie prime e alla commercializzazione dei prodotti.
Dal colloquio con l'imprenditore effettuato durante il sopralluogo avvenuto in data... sono stati acquisiti tutti i dati tecnico-economici utili per lo svolgimento della stima. In particolare ho potuto appurare che l'azienda è condotta da un imprenditore proprietario che si avvale di operai agricoli e del ricorso a contoterzisti per alcune opere di meccanizzazione. In occasione del sopralluogo è stato rilevato tutto il parco macchine esistente che viene specificato in allegato. Nell'occasione sono state rilevate tutte le scorte di magazzino essendo presenti al momento del sopralluogo sia rimanenze di materie prime che di prodotti ancora invenduti".
La scelta del metodo di stima più adatto alla determinazione del valore del bene è il nodo fondamentale sul quale si fonda tutta la solidità della stima.
I metodi estimativi sono diversi ed è compito del perito individuare quello più adatto, per determinare il buon esito della stima e il valore stesso del bene. La scelta del metodo è quindi soggettiva ed è l'unico elemento della relazione tecnica che può essere contestato in caso di contenzioso.
La scelta del metodo più adatto va quindi ponderata e giustificata sulla base delle conoscenze tecniche del perito estimatore e in base allo scopo della stima stessa. La stima di uno stesso bene potrebbe essere effettuata con metodi differenti, a seconda dello scopo per cui il bene viene stimato, ottenendo così due valori molto differenti (ad esempio stima sintetica o stima analitica). È evidente, quindi, che è determinante il contesto in cui viene effettuata la relazione della perizia.
In questo ambito, una volta scelto il metodo che si ritiene più appropriato, vanno specificati tutti i singoli passaggi per lo svolgimento della stima, indicando ogni volta le formule utilizzate per risolvere il quesito estimativo.
Esempio di metodo di stima
“L'azienda oggetto di stima si trova in condizioni non ordinarie per la zona come già descritto in precedenza. Risulta quindi chiaro che una semplice stima a ppv di mercato sarebbe difficilmente realizzabile a causa della mancanza di parametri di confronto. Di conseguenza la strada percorribile risulta il ppv capitale, ovvero la capitalizzazione dei redditi futuri retraibili dal bene oggetto di valutazione. Questo metodo ci permette di ottenere un valore del bene basato sulle caratteristiche che generano tali redditi. Il primo passo per la ricerca del valore aziendale sarà la ricerca del Bf annuo da considerarsi illimitato, calcolato in base alla tipologia di imprenditore che in questo caso è proprietario. L'equazione di bilancio che ci fornisce il Bf sarà la seguente:
Plv - (Sv + Imp + Qcf + Qcs + Ica + Ics + Sa + St) = ±T + Bf
Successivamente si procede alla ricerca del saggio di capitalizzazione medio della zona con la seguente formula:
∑Bf/∑V = r
Infine, si ricerca il V0 aziendale capitalizzando il beneficio fondiario:
V0 = Bf/r
Una volta descritta l'azienda e individuato il metodo di stima che si ritiene più corretto si eseguono tutti i conteggi matematici. Questa parte deve seguire un ordine logico, corredando ogni singolo conteggio con la spiegazione di ciò che viene ricercato.
Così facendo si rendono leggibili e comprensibili a chiunque legga la relazione di stima tutti i passaggi che sono stati applicati per determinare il valore finale del bene. In questo modo, la relazione tecnica non assume le sembianze di un freddo elenco di calcoli, ma può essere compresa da chiunque in ogni suo dettaglio e rende facile la comprensione dei singoli passaggi.
Le conclusioni rappresentano la fase terminale della perizia e riprendono in parte quanto indicato nell'introduzione, perché riportano brevemente lo scopo della stima eseguita e da chi è stata commissionata.
Grazie a questa sezione ci si può rendere conto dell'importanza dei conteggi matematici eseguiti nella fase precedente: se essi sono stati eseguiti in modo corretto e dettagliato, le conclusioni risultano quasi superflue; se invece sono riportati nella perizia come semplici conteggi senza la spiegazione dei vari passaggi e delle scelte fatte dal perito, risultano poco chiari al lettore e si rischia che quest'ultimo si limiti a leggere soltanto le conclusioni per capire l'effettivo valore del bene.
La conclusione riporta il valore reale del bene, ottenuto arrotondando le cifre acquisite per mezzo dei conteggi matematici e la firma e il timbro professionale del perito, a garanzia delle scelte effettuate per l'ottenimento di questo risultato.
Esempio di conclusioni
"Ad evasione dell'incarico conferitomi dal Sig. Luca Bianchi alla data del... riferisco con la presente relazione il valore richiesto, che in questo caso era il V0 che risulta essere di €... e che è stato ricercato sulla base del più probabile valore di capitalizzazione il cui dettaglio è nella presente relazione. Sicuro del mio operato, in fede Mario Rossi".
Si riportano di seguito alcuni esempi di relazione tecnica sorvolando sui conteggi matematici e focalizzando l'attenzione sulle parti più descrittive della relazione, cioè quelle riguardanti la descrizione aziendale e la scelta del metodo di stima. In questa fase l'obiettivo didattico principale è quello di far prendere confidenza allo studente con la realizzazione di una relazione tecnica.
Esempio di relazione tecnica
OGGETTO: Nel caso in questione, sono stato incaricato dal signor Mario Bianchi ad effettuare un piano di meccanizzazione della sua azienda tenendo in considerazione la possibilità di poter ridurre il ricorso alla manodopera esterna.
Il sottoscritto........., incaricato verbalmente dalla SV a procedere alla stima di cui in
oggetto, riferisce la seguente relazione che per comodità espositive verrà suddivisa nei seguenti capitoli:
CAP. I: Descrizione e stato del fondo rustico.
CAP. II: Scelta del criterio di stima.
CAP. III: Determinazione dei valori.
CAP. IV: Conclusioni.
CAP. I Descrizione e stato del fondo rustico
Il fondo si trova in località Valdinievole, più precisamente è ubicato nel comune di Pescia, occupa una superficie di 50 ha di cui 1 ha corrispondente a tare improduttive e non è accorpato (come verificato dai dati catastali). Le varie unità fondiarie sono collegate alla viabilità esterna in modo efficiente e anche la viabilità interna è funzionante.
Il fondo è coltivato a oliveto, si trova in zona collinare, in lieve pendenza, è esposto a sud, il sesto di impianto è 5 x 5 m (per cui sono presenti 400 piante a ettaro per un totale di 20.000 piante su tutta la superficie agraria utile; sono tutte piante coetanee e si trovano al loro secondo anno di età), la forma di allevamento è il vaso e le cultivar presenti attualmente sono: leccino, pendolino e frantoio.
Il proprietario è coltivatore diretto e gestisce l'azienda a livello familiare con l'obiettivo di produrre olio extravergine, come avviene ordinariamente nella zona. All'impianto sono state eseguite le seguenti operazioni:
livellamento del terreno e spianamento, utilizzando una ruspa;
scasso effettuato con un aratro da scasso a una profondità di 100 cm;
sistemazione idraulico-agraria ai fossi di scolo, realizzata con scavafossi rotativo attaccato a una trattrice di 100 CV;
per la concimazione organica è stato distribuito letame in quantità di 50 t/ha, con spandiletame collegato a trattrice;
la concimazione chimica di fondo è stata effettuata con spandiconcime collegato alla trattrice;
è stato poi effettuato l'affinamento del terreno e l'interramento dei concimi con un'aratura leggera alla profondità di 40 cm;
è stato tracciato l'impianto, scavate le buche con un escavatore e messe a dimora le piante in modo manuale e sul fondo delle buche è stata eseguita una concimazione localizzata a base di concime organico;
come tutori sono stati utilizzati dei pali di castagno con un'altezza di 3 m fuori terra.
I fabbricati sono rappresentati da:
abitazione del coltivatore di 200 m2, distribuiti su due piani, con un costo di costruzione di 195.700 € nell'anno 2008;
1 magazzino per il ricovero delle materie prime con un valore iniziale di 9.500 € nell'anno 2000;
1 rimessa per macchine e attrezzature con un valore iniziale di 17.800 € nell'anno 2001.
II capitale scorte è rappresentato da:
2 trattrici acquistate nel 2009 per € 55.000; durata prevedibile fino al 2022;
1 irroratrice acquistata nel 2012 per € 2.800; durata prevedibile fino al 2020;
1 aratro acquistato nel 2015 per € 1.200; durata prevedibile fino al 2025.
Il tutto è stato visionato durante un sopralluogo effettuato in azienda insieme al coltivatore.
Dopo il sopralluogo è stato stilato un programma di interventi annuali da eseguire, valutando le macchine da utilizzare in base ai tempi di esecuzione e cercando di sfruttare le attrezzature presenti in azienda per evitare di ricorrere al noleggio e di conseguenza alla manodopera esterna.
La prima operazione che verrà effettuata dopo la raccolta (durante l'inverno) sarà la potatura per eliminare i succhioni, alleggerire le cime delle branche, regolarne l'altezza con eventuali tagli di ritorno e diradare i rami di 1 anno che porteranno le gemme a fiore. Tale operazione verrà eseguita in modo manuale.
giudiziale
Con questo termine si intende definire il contrasto oppure la divergenza che può insorgere tra soggetti diversi relativamente a opposte pretese che, in assenza di accordo, sfocia in una controversia giudiziale, instaurando cioè un rapporto processuale.
La concimazione verrà eseguita con lo spandiconcime presente in azienda e sarà effettuata in inverno, apportando fosforo, potassio e una parte di azoto, mentre una seconda somministrazione di azoto avverrà a fine aprile o ai primi di maggio.
I trattamenti chimici verranno suddivisi come di seguito:
- i trattamenti insetticidi contro la mosca dell'olivo verranno eseguiti in regime di lotta integrata e saranno eseguiti solo al superamento della soglia;
- i trattamenti fungicidi contro l'occhio di pavone verranno eseguiti utilizzando composti di rame in autunno e in primavera.
In entrambi questi casi verrà utilizzata una irroratrice di tipo misto (atomizzatore). Viene esclusa l'irrigazione poiché l'azienda è collocata in una zona in cui mediamente ogni anno cadono 1.300 mm di pioggia ben distribuiti nell'arco dell'anno, per cui non vi sono momenti particolarmente siccitosi, che potrebbero creare problemi alla coltivazione.
Per quanto riguarda la raccolta è stato consigliato al coltivatore di acquistare uno scuotitore meccanico per agire sul tronco o sulle branche e provocre il distacco delle drupe. Tale metodo è stato consigliato per ridurre le ore di lavoro, la produttività risulta così di 3-5 piante/ha a operaio e la resa si aggira intorno al 70-75% con punte del 90-95%.
È necessario inoltre l'inerbimento controllato per ridurre le lavorazioni del terreno.
Riassumendo la situazione di questa azienda, si può affermare che, essendo a conduzione familiare (oltre al conduttore vi lavorano anche la moglie e tre figli), non vi è necessità di ricorrere a manodopera esterna. Verranno quindi utilizzate una serie di macchine e attrezzature, in parte già presenti e in parte da acquistare per velocizzare i lavori da eseguire e diminuire le ore di manodopera, evitando così di ricorrere a manodopera esterna all'azienda.
CAP. II: Scelta del criterio di stima
Questa stima, come descritto in oggetto, verrà eseguita per valutare il parco macchine esistente all'interno dell'azienda.
In questa tipologia di stime il parco macchine può essere valutato a più probabile valore di mercato attraverso una stima sintetica oppure in modo analitico tramite giudizio di convenienza e anche in questo caso dovrà essere eseguito a più probabile valore di mercato.
CAP. III: Determinazione dei valori e CAP. IV: Conclusioni... OMISSIS...
L'attività professionale del perito può essere svolta anche in ambito legale. Ai periti infatti possono essere richieste perizie da utilizzare in un ▶processo civile o in un ▶arbitrato. In questo caso le stime realizzate dai tecnici di parte vengono presentate davanti a un organo giudiziario. In tale casistica, i tecnici possono ricoprire due figure distinte: il ▶consulente tecnico di parte (CTP) e il ▶consulente tecnico d'ufficio (CTU).
Per risolvere una controversia giudiziale, ognuna delle due parti in causa deve incaricare un proprio consulente tecnico per effettuare la perizia. In questo caso il perito ha la funzione di CTP. Se i risultati delle due perizie sono discordanti e il giudice non è in grado di stabilire quale delle due sia corretta esso può avvalersi della consulenza di uno o più tecnici imparziali: i CTU.
I CTU sono consulenti tecnici iscritti in appositi albi istituiti presso i tribunali provinciali per tutte le diverse categorie professionali. Tutte le volte che un giudice ha bisogno di una consulenza tecnica per emettere una sentenza, affida l'incarico di stima a uno dei professionisti presenti nei suddetti elenchi. Un tecnico che voglia svolgere il ruolo di CTU deve possedere alcuni particolari requisiti, fra i quali:
competenze specifiche nella materia per la quale si richiede l'iscrizione;
3 anni di iscrizione all'albo professionale;
3 anni di esercizio della libera professione;
non essere iscritto in altri albi del tribunale;
risiedere nella circoscrizione del tribunale dove si richiede l'iscrizione;
non essere sottoposto a condanne civili e penali;
non essere stato radiato dall'albo professionale.
In caso di mancata risoluzione bonaria di un conflitto, la via più praticata è quella del processo civile. Nel processo civile i protagonisti sono tre: l'attore (colui che avvia il processo e deve esporre le sue ragioni); il convenuto (il soggetto che ha arrecato un torto ai danni dell'attore) e il giudice (colui che dopo aver sentito le ragioni dell'attore e le obiezioni del convenuto emette la sentenza). L'attore può scegliere di rivolgersi a un giudice di pace oppure a un tribunale. Se la sentenza emessa dal giudice non è accettata da una delle due parti in causa si può procedere presentando un ricorso al secondo grado di giudizio presso la Corte d'Appello. Se anche quest'ultima si pronuncia confermando la sentenza precedente, la parte perdente può ricorrere all'ultimo grado di giudizio previsto dalla legge ovvero la suprema Corte di Cassazione.
È un metodo per risolvere controversie senza ricorrere a un procedimento giudiziario, ma non tutte le controversie possono essere risolte con questo procedimento.
Nell'arbitrato, la risoluzione della controversia è affidata a uno o più arbitri (che compongono il collegio arbitrale) nominati direttamente dalle parti e notificati, tramite un ufficiale giudiziario o dal presidente del tribunale, alla controparte. Il collegio arbitrale, una volta analizzate tutte le questioni tra le parti, pronuncia, entro 180 giorni, un lodo o sentenza arbitrale. A differenza dei normali procedimenti civili, il ricorso all'arbitrato presenta alcuni vantaggi: è più rapido nell'emettere la sentenza di risoluzione e meno oneroso per le parti.
Oltre all'ambito legale, i periti possono essere incaricati anche di effettuare stime cauzionali. Queste sono generalmente richieste dalle banche per l'erogazione di mutui garantiti da successiva ipoteca sull'immobile.
L'istituto di credito richiede questo tipo di stime perché ha bisogno di conoscere il valore del bene per quantificare l'ammontare massimo del prezzo erogabile.
Generalmente ogni istituto di credito si appoggia a tecnici convenzionati per l'esecuzione di stime cauzionali ogni qualvolta un privato richiede l'erogazione di un prestito o di un mutuo.
Si tratta solitamente di stime sintetiche, effettuate a valore di mercato che richiedono semplicemente un sopralluogo e l'analisi della documentazione.
Il valore che ne deriva è la base per il calcolo del mutuo erogabile che, a seconda dell'istituto di credito e della normativa vigente oscilla tra il 70% e il 100% del valore stimato.
Una relazione tecnica di stima da quante e quali parti è formata?
Segue uno schema rigido e solitamente è composta da cinque parti: 1) introduzione o premessa; 2) descrizione del fondo; 3) metodologia di stima; 4) conteggi matematici; 5) conclusioni.
In che cosa consistono le perizie legali?
Sono perizie che vengono richieste a un perito e presentate a un giudice in un processo civile oppure in un arbitrato. I periti possono ricoprire due figure distinte: il consulente tecnico di parte (CTP) e il consulente tecnico d'ufficio (CTU).
Che cosa sono le stime cauzionali?
Sono generalmente richieste dalle banche per l'erogazione di mutui garantiti da successiva ipoteca sull'immobile. L'istituto di credito richiede questa stima per conoscere il valore del bene e per quantificare t'ammontare massimo del prezzo erogabile.
How is a technical evaluation report made? How many parts is it made of?
ECONOMIA E AGROSISTEMI
VOLUME 2