Esempio di IVS

Caratteristiche

SCHEDA IMMOBILIARE

LOTTO 01 - Appartamento Via Pecoraro, 3 - 10100 TORINO (TO)

Denominazione

Data inserimento	11/06/10	Data ultima modifica	28/06/10
Codice	APPARTAMENTO PORTA TRENTO
Classificazione	Appartamento
Denominazione	Appartamento su fabbricato bifamiliare
Destinazione	Residenziale
Proprietà	In condominio con altre unità
Utilizzo	In proprietà
Categoria	Ristrutturato
Superficie	139,84 m² - Superficie Esterna Lorda (SE)

Ubicazione

Via Pecoraro, 3 - Porta Nuova 10100 TORINO (TO)

Unità Immobiliare

Condominio

Palazzina

bifamiliare

Scala

Piano di accesso

T-2°

Interno

Descrizione principale

Appartamento sito al piano secondo in fabbricato bifamiliare con cantina e garage al piano terra. L'unità immobiliare ha ingresso pedonale comune dalla pubblica via e accesso carraio esclusivo.

L'unità immobiliare al piano secondo è stata completamente ristrutturata nell'anno 1983 con la sostituzione di tutti gli impianti dell'immobile e delle finiture interne, compresi i serramenti esterni, attualmente in legno douglas con vetrocamera. L'appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale interna, a camera stagna, alimentata a gas metano e corpi radianti in ghisa e acciaio. È presente anche un recente impianto di condizionamento con due split interni a circuiti separati.

Descrizione pertinenze

Parti comuni

Cortile e giardino comune intorno al fabbricato di circa 200 m²

Ingresso comune di accesso alle cantine al piano terra di circa 3,50 m²

Provenienza e titolarità

Per successione di XXXX: Den. Succ. n. XXX del 12/06/2015, Uff. Registro di Torino Vol. XXX n. XXX del 10/12/2015

Urbanistica e vincoli

Progetto edilizio originale: Reg. n. 185, Prot. n. 7907 del 1952.

Condono edilizio: Prot. n. 64003 del 28/12/1985. Concessione in sanatoria rilasciata il 30/08/1990, Reg. n. 5336, Prot. n. 64003.

PRG: Zona residenziale 4 di completamento con indice di edificabilità fondiaria di 2 m³/m².

La volumetria del fabbricato esistente supera quella consentita dal PRG; eventuali ampliamenti di 100 m² per unità immobiliare consentiti dal RE anche oltre l'indice di edificabilità, sono consentiti nel rispetto delle distanze dai confini di 5 m e in quella dai fabbricati limitrofi di 10 m.

Nel caso specifico bisognerebbe rispettare tali distanze e l'ampliamento si tradurrebbe in un aumento di volume nella parte centrale dell'edificio, poco realizzabile se non con rifacimento completo della copertura e adeguamento statico dell'intero edificio.

Riassunto consistenze superficiarie

Metodo di misura	Misure da planimetria quotata
Caratteristica	Acronimo	Sup. misurata (m²)	Indice	Sup. commerciale (m²)
Superficie principale	S1	95,23	1	95,2
Superficie cantine	SUC	19,59	0,5	9,80
Superficie verande	SUV	7,64	0,5	3,82
Superficie scale esterne	SSE	8,00	0,25	2,00
Superficie garage/autorimessa	SUG	27,14	0,7	19,00
Superficie esterna condominiale	S	200,00	0,05	10,00
Totale Superficie (m²)		357,60		139,82
Totale volume commerciale (m³)

Caratteristiche immobiliari considerate

Le caratteristiche considerate sono le seguenti:

Data (DAT): la data del contratto è una caratteristica economica rilevata insieme al prezzo di mercato al quale si riferisce. Il suo compito consiste nell’aggiornare alla data di stima i prezzi degli immobili di confronto. Unità di misura: giorno/ mese/anno.
Superficie principale (S1): è una caratteristica relativa alla superficie dei locali di maggiore importanza componenti l’immobile. Unità di misura: m².
Superficie cantine (SUC): è una superficie secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m².
Superficie verande (SUV): è una superficie secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo rapporto mercantile. Unità di misura: m².
Superficie garage/autorimessa (SUG): è una superficie secondaria che contribuisce alla determinazione della superficie commerciale con la propria reale superficie corretta per il relativo indice mercantile. Unità di misura: m².
Superficie esterna condominiale (S): è una caratteristica che misura la quantità di area comune a disposizione dell’unità immobiliare, il prezzo dell’unità immobiliare ne è funzione in ragione della propria quota condominiale Q. Unità di misura: m².
Stato di manutenzione dell’unità immobiliare (STM): rappresenta il grado di conservazione delle finiture interne, di serramenti, pavimenti e rivestimenti, esclusi gli impianti dell’unità immobiliare. Unità di misura: 1 5 scarso; 2 5 mediocre; 3 5 sufficiente; 4 5 discreto; 5 5 buono.

Classe	Nomenclatore	Punto
Massimo o buono	Le condizioni di conservazione dell'unità immobiliare sono nello stato originario e tali da non dover richiedere alcuna opera di manutenzione né ordinaria né straordinaria, in quanto rispondono pienamente allo scopo.	5
Discreto	Le condizioni di conservazione dell'unità sono generalmente buone con esclusione di alcune parti che richiedono interventi di manutenzione ordinaria.	4
Medio o sufficiente	L'unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppur presenti contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati, riconducibili alla normale manutenzione ordinaria necessaria al corretto mantenimento in buono stato delle parti di specifica competenza.	3
Mediocre	L'unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppur presenti contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati, riconducibili alla normale manutenzione ordinaria necessaria al corretto mantenimento in buono stato dell'unità e delle sue parti più esposte.	2
Minimo o scarso	L'unità immobiliare presenta notevoli situazioni di degrado richiedenti l'esecuzione di un organico intervento di manutenzione straordinaria per il ripristino delle originarie funzionalità.	1

Livello di piano (LIV): è una caratteristica posizionale che tiene conto del livello di piano dove è collocata l'unità immobiliare. La variazione di prezzo indotta sull'immobile all'aumentare del livello di piano (in un edificio multipiano) può essere positiva, in genere in presenza dell'ascensore, nulla o negativa in assenza dell'ascensore. Il piano terra è pari a 0, il primo a 1, ecc.; per unità su più piani si indica il piano di accesso. Unità di misura: n.
Funzionalità e distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare (FUI): rappresenta il dimensionamento dei vani principali e accessori, la loro distribuzione razionale e la qualità dei collegamenti orizzontali e verticali. Unità di misura: 1 = min; 2 = med; 3 = max. 2

Classe	Nomenclatore	Punto
Presente	Impianto di condizionamento presente.	1
Assente	Impianto di condizionamento assente.	0

Impianto di condizionamento (IDC): descrive la presenza o meno di un impianto efficiente e utilizzabile a norma di legge nell’unità immobiliare. Unità di misura: 0 5 assente; 1 5 presente.

Classe	Nomenclatore	Punto
Max	I vani principali e accessori sono ben dimensionati e si distribuiscono razionalmente e adeguatamente alle necessità d'uso dell'unità immobiliare, con percorsi di collegamento brevi e privi di interferenze.	3
Med	I vani principali e accessori sono sufficientemente dimensionati e si distribuiscono normalmente alle necessità d'uso dell'unità immobiliare, con percorsi di collegamento che presentano lievi interferenze.	2
Min	I vani principali e accessori sono scarsamente dimensionati e si distribuiscono irrazionalmente e in modo inadeguato alle necessità d'uso dell'unità immobiliare, con percorsi di collegamento irrazionali e con forti interferenze.	1

Caratteristiche superficiarie

Caratteristica	Acronimo	Quantità	Unità di misura	Indice mercantile prezzo marginale (€)
Superficie principale	S1	95,2	m²	1,00
Superficie cantine	SUC	19,6	m²	0,50
Superficie verande	SUV	7,6	m²	0,50
Superficie scale esterne	SSE	8,2	m²	-
Superficie garage/autorimessa	SUG	27,1	m²	0,70
Superficie esterna condominiale	S	200,0	m²	0,05
Superficie commerciale	SUP	139,8	m²	-

Unità

Caratteristica	Acronimo	Quantità	Unità di misura	Indice mercantile prezzo marginale (€)
Quota millesimale	Q	500,000	Millesimi	-
Stato di manutenzione dell'unità immobiliare	STM	4	1 = scarso 2 = mediocre 3 = sufficiente 4 = discreto 5 = buono	da 1 a 4 = 60.000,00 da 2 a 4 = 30.000,00
Livello di piano	LIV	2	n.	-0,010
Funzionalità e distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare	FUI	2		-

Impianti dell'unità

Caratteristica

Acronimo

Quantità

Unità di misura

Indice mercantile prezzo marginale (€)

Impianto di condizionamento

IDC

0 = assente

1 = presente

3.500,00

Compravendita - Valutazione

Caratteristica

Acronimo

Quantità

Unità di misura

Indice mercantile prezzo marginale (€)

Data

DAT

23/06/2010

giorno/

mese/anno

-0,03

Denominazione

Classificazione	Appartamento
Destinazione	Residenziale

Localizzazione/Ubicazione

Comune	TORINO	Provincia	TO
Località/Frazione/Zona	Porta Nuova
Posizione	Semicentrale

Tipologia immobiliare

Tipologia	Fabbricato o edificio urbano	Categoria	Ristrutturato
Proprietà	In condominio con altre unità
Unità Immobiliare	Abitazione di tipo civile	Dimensione unità	Media

Tipologia edile

Edificio	Casa in linea
Indice superficiario	Rapporto		Indice tipologico (%)
Superficie commerciale (SUP)	SUP/SUP	139,84/139,84	100,00
Superficie principale	S1/SUP	95,20/139,84	68,08
Superficie cantine	SUC/SUP	19,59/139,84	14,01
Superficie verande	SUV/SUP	7,64/139,84	5,46
Superficie scale esterne	SSE/SUP	8,00/139,84	5,72
Superficie garage/autorimessa	SUG/SUP	27,14/139,84	19,41
Superficie esterna condominiale	S/SUP	200,00/139,84	143,02

Mercato

Lato domanda	Singolo privato	Motivazione	Trasferimento
Lato offerta	Singolo privato	Motivazione	Cessione
Intermediari	Privati

Prezzo

Regime di mercato	Concorrenza monopolistica
Livello di prezzo	Non determinato	Livello di reddito (Filtering)	Non determinato
Fase di mercato	Fase di recessione	Livello di reddito (Filtering)	Assente (fasce sociali miste)

Rapporti mercantili

Prezzo unitario terreni edificabili [pu]		1.000,00 €/m²
Rapporto area edificata/edificabile [r]		0,35
Prezzo unitario terreni edificati [p] = [pu] * [r]		350,00 €/m²
Saggio opportunità per i miglioramenti [j]	-	Rapporto di posizione (sigma)	1,00
Rapporto compl. del terreno edificato [c]	-	Saggio di rivalutazione annuo	-

Rapporti superficiari

	Acronimo	Indice mercato
Superficie principale	i(S1)	1,00
Superficie cantine	i(SUC)	0,50
Superficie verande	i(SUV)	0,50
Superficie scale esterne	i(SSE)	0,25
Superficie garage/autorimessa	i(SUG)	0,70
Superficie esterna condominiale	i(S)	0,05

Comparabili

Appartamento - Porta Nuova - Via Pecoraro

palazzina bifamiliare, T-2° - TORINO (TO) - Comparabile A

Tipo di dato	Compravendita
Descrizione	Appartamento piano terra e 2° con vano scala esclusivo; garage e cantina al piano terra. L'unità immobiliare si trova in precario stato di conservazione e necessita di completa ristrutturazione.
Destinazione	Residenza
Superficie commerciale (SUP)	137,18 m2
Superficie condominiale (S)	180,00 m2
Quota condominiale (Q)	500,00 m2
Sup. esterna esclusiva (Se)	-
Area di sedime (Sd)	-
Fonte dato	Atto privato (compromesso o preliminare)
Provenienza	Personale
Data	20/01/2009
Definizione Prezzo	140.000,00 €

Appartamento - Porta Nuova - Via Garibaldi, 4
palazzina bifamiliare - TORINO (TO) - Comparabile B

Tipo di dato	Compravendita
Descrizione	Appartamento al piano 1° con scala esterna esclusiva, dotato di proprio accesso pedonale e carraio, con garage al piano terra. L'unità immobiliare è in cattivo stato di conservazione e necessita di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Destinazione	Residenza
Superficie commerciale (SUP)	143,33 m²
Superficie condominiale (S)	200,00 m²
Quota condominiale (Q)	500,00 m2
Sup. esterna esclusiva (Se)	-
Area di sedime (Sd)	-
Fonte dato	Atto pubblico (rogito o contratto registrato)
Provenienza	Personale
Data	08/04/2009
Definizione Prezzo	190.000,00 €

Valore di mercato

Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in fase di incarico ricevuto.

Secondo l'International Valuation Standards 2007 (IVS), il valore di mercato è l'importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Valore di mercato =	[Stima a MCA e Sistema di stima]
Procedimento	Descrizione
Stima a MCA e Sistema di stima	Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach e Sistema di stima
	MCA e Sistema di stima
	Il Market Comparison Approach e il Sistema di stima formano un procedimento integrato e di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il procedimento si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili. Il MCA provvede a stimare i prezzi marginali delle caratteristiche che presentano un riferimento o un'indicazione nel mercato; il Sistema di stima provvede invece a calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche, per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali la stima è complessa o imprecisa, e il valore di stima ricercato.

Prezzi marginali

Tabella dei dati

Prezzo e caratteristiche	Comparabile A	Comparabile B	Subject
Prezzo totale (PRZ) €	140.000,00	190.000,00	-
Data (DAT) giorno/mese/anno	20/01/2009	08/04/2009	23/06/2010
Superficie principale (S1) m²	92,40	114,90	95,20
Superficie cantine (SUC) m²	29,60		19,60
Superficie verande (SUV) m²	0,00	0,00	7,60
Superficie garage/autorimessa (SUG) m²	22,60	19,80	27,10
Superficie esterna condominiale (S) m²	180,00	200,00	200,00
Stato di manutenzione dell'unità immobiliare (STM) 1 = scarso 2 = mediocre 3 = sufficiente 4 = discreto 5 = buono	1	2	4
Livello di Piano (LIV) n	2	1	2
Funzionalità distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare (FUI) 1 = min 2 = med 3 = max	1	2	2
Impianto di condizionamento (IDC) 0 = assente 1 = presente	0	0	1

Prezzi marginali

Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione mensile dei prezzi del particolare segmento di mercato immobiliare.

La formula che determina il prezzo marginale è:

p(DAT) = [PRZ] X (i(DAT)])/12

[i(DAT)] = -0,03 indice mercantile]

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:

p_A(DAT) = 140.000,00 x (-0,03)/12 = 350,00 €/mese

p_B(DAT) = 190.000,00 x (-0,03)/12 = 475,00 €/mese

Prezzo marginale della caratteristica:

SUPERFICIE PRINCIPALE: la formula che determina il prezzo marginale della superficie principale è:

DOVE

p₁ è il prezzo marginale;

P è il prezzo;

S₁ è la superficie principale;

π è l'indice mercantile;

S_i è la superficie secondaria;

σ è il rapporto di posizione.

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:

p_A(S1) = 1.020,56 x 1,00 = 1.020,56 €/m²

p_B(S1) = 1.020,56 x 1,00 = 1.020,56 €/m²

Il prezzo marginale dello stato di manutenzione p(STM) è posto pari al costo di intervento per passare da un livello all'altro secondo il nomenclatore.

I costi di intervento si riferiscono al costo di manutenzione (deperimento fisico) e eventualmente al costo di adeguamento (deperimento funzionale). Il costo di intervento è calcolato con un computo analitico, o con un preventivo di spesa, o in subordine stimato a forfait.

La formula che determina il prezzo marginale è: p(STM) = [i(STM)]

Nomenclatore a punto	Nomenclatore a punto	Importo (€) [i(STM)]	Modalità di stima
1 (Minimo o scarso)	4 (Discreto)	60.000,00	a forfait
2 (Mediocre)	4 (Discreto)	30.000,00	a forfait

Il prezzo marginale dei comparabili rilevati risulta allora:

p_A (STM) = 60.000,00 €

p_B (STM) = 30.000,00 €

Valutazione

Tabella di valutazione del MCA

Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€) al Prezzo totale (PRZ) pari al prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il prezzo marginale della caratteristica considerata.

Il confronto delle caratteristiche avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Subject) e l'immobile di confronto (A, B, C...).

Prezzo e caratteristiche	Comparabile A		Comparabile B
Prezzo e caratteristiche	Differenza	Aggiustam. (€)	Differenza	Aggiustam. (€)
Prezzo totale (PRZ)	140.000,00		190.000,00
Data (DAT)	(0-17)	-5.950,00	(0-14)	-6.650,00
Superficie principale (S1)	(95,2-92,4)	2.857,57	(95,2-114,9)	-20.105,03
Superficie cantine (SUC)	(19,6-29,6)	-5.107,90	(19,6-0,0)	9.996,39
Superficie verande (SUV)	(7,6-0,0)	3.898,54	(7,6-0,0)	3.898,54
Superficie garage/ autorimessa (SUG)	(27,1-22,6)	3.279,06	(27,1-19,8)	5.257,93
Superficie esterna condominiale (S)	(200,0-180,0)	2.848,55	(200,0-200,0)	0,00
Stato di manutenzione dell'unità immobiliare (STM)	(4-1)	60.000,00	(4-2)	30.000,00
Livello di piano (LIV)	(2-2)	0,00	(2-1)	-1.900,00
Impianto di condizionamento (IDC)	(1-0)	1.633,33	(1-0)	1.633,33
Prezzo corretto	203.459,15		212.131,15

In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta una sostanziale convergenza.

La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta d% che si calcola tra prezzo massimo (Pmax) e il prezzo minimo (Pmin) ed esprime la divergenza massima dei prezzi corretti.

Nel caso in esame è pari a:

d% = [(Pmax - Pmin) x 100]/Pmin = [(212.131,15 - 203.459,15) x 1001/203.459,15 = 4.26% < 5%

Sistema di stima
I prezzi corretti del MCA esprimono il prezzo che il Subject avrebbe avuto se le caratteristiche qualitative fossero state a parità di condizioni.
In assenza di parità di condizioni, i prezzi corretti differiscono per effetto delle differenze residue indotte dalle caratteristiche qualitative.
Il compito del sistema di stima è ripartire la differenza fra i prezzi corretti del MCA e le caratteristiche non considerate nella tabella di valutazione del MCA.

Tabella dati caratteristiche qualitative

Prezzo corretto e caratteristiche

Comparabile A

Comparabile B

Subject

Prezzo corretto (PRZ) €

203.459,15

212.131,15

Funzionalità e distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare (FUI)

1 = min 2 = med 3 = max

Soluzione del Sistema di stima

La soluzione del Sistema di stima conduce al valore del Subject e al prezzo marginale delle caratteristiche qualitative poste a sistema: funzionalità e distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare.

Gli importi calcolati sono posti pari alla soluzione del sistema di equazioni lineari fra la matrice dei coefficienti, espressa dalle caratteristiche e il vettore dei prezzi corretti del MCA.

Valore Subject e caratteristiche prezzo marginale	Importo calcolato (€)
Valore di stima del Subject (€)	212.131,15
Funzionalità e distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare (FUI)	8.672,00

Tabella di dimostrazione del Sistema di stima

Prezzo e caratteristiche	Comparabile A		Comparabile B
Prezzo e caratteristiche	Differenza	Aggiustamenti (€)	Differenza	Aggiustamenti (€)
Prezzo corretto MCA (PRZ)		203.459,15		212.131,15
Funzionalità e distribuzione degli spazi interni all'unità immobiliare (FUI)	(2-1)	8.672,00	(2-2)	0,00
Prezzo corretto Sistema di stima	212.131,15		212.131,15

La somma per ogni comparabile degli aggiustamenti (€) al prezzo corretto MCA conduce a prezzi corretti coincidenti col valore di stima del Subject. Gli aggiustamenti sono determinati dal prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche per i prezzi marginali calcolati dal sistema di stima.

Tale valore è uguale a 212.131,15 €

Valore di mercato

Valore di mercato =	[Stima a MCA e Sistema di stima]
Variabile	Procedimento	Valore (€)
Stima a MCA e Sistema di stima	MCA e Sistema di stima	212.131,15

In conclusione il Valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione è pari a:

QUADRO RIASSUNTIVO

Elenco immobili oggetto di stima del Lotto 01

N.	Compendio immobiliare e valutazione	Valore (€)
1	Per l'immobile denominato Appartamento - Via Pecoraro, 3 -10100 - TORINO (TO)	212.131,15
	Il valore di mercato alla data di stima del 23/09/2015 è pari a 212.131,15 € per 139,84 m² pari a 1.526,12 €/m²
Totale valore Lotto 01		212.131,15
Totale valore stimato		212.131,15

STOP E SINTESI

Il metodo di stima e la sua classificazione (analitica e sintetica)

Quali sono i procedimenti utilizzati dal perito per effettuare la comparazione?

In pratica la comparazione permette al perito di effettuare la valutazione utilizzando tre procedimenti di lavoro: sintetici; analitici; standard internazionali di valutazione (IVS).

Quando vengono utilizzati i coefficienti di valutazione?

Quando il bene oggetto di valutazione possiede molteplici caratteristiche di diversificazione, tali da rendere impossibile esprimere il suo valore attraverso un parametro unitario.

Che cosa è la ricerca del reddito da capitalizzare (annuale o poliennale)?

È la ricerca del reddito ordinario che, a giudizio del perito, è da attribuire al bene, analizzate le condizioni economiche e di mercato della zona in cui esso si trova.

Che cosa è il saggio di capitalizzazione?

Il saggio di capitalizzazione si ottiene dal rapporto tra il reddito e il valore.

In che cosa consiste la risoluzione della capitalizzazione?

È una risoluzione che viene effettuata dal perito utilizzando una specifica formula individuata in base al tipo di reddito.

STOP AND SUMMARY

The evaluation method and its classification (analytical and synthetic)

Which are the procedures used by the consultant to carry out the comparison?

Basically, the comparison allows the consultant to carry out the evaluation using three procedures: synthetic, analytical, 'International standard evaluations (IVS in Italian).

When are assessment coefficients used?

They are used when the goods being evaluated own multiple characteristics, which make it impossible to express their value on a uniform benchmark.

What is the search for the income to capitalize about? (annual or pluriannual)?

It is the search for the ordinary income which, according to the consultant, is to be connected to the goods, once the economic and market conditions of the area are analyzed.

What is the capitalization rate?

The capitalization rate is obtained by the ratio be-tween income and value.

What is the capitalization resolution?

It is a resolution made by the consultant using a specific formula according to the type of income.

ECONOMIA E AGROSISTEMI

VOLUME 2