ANALITICO
ricerca dei redditi
capitalizzazione dei redditi
aggiunte e detrazioni
IVS
International Valuation Standards
SINTETICO
stima a vista
stima storica
per valori tipici
Il ▶metodo di valutazione o stima è sostanzialmente unico e si fonda sulla comparazione. In pratica, la comparazione si esegue utilizzando diversi procedimenti di lavoro:
procedimenti sintetici;
procedimenti analitici;
standard internazionali di valutazione (IVS).
Tale procedura si basa sull'esperienza pratica degli operatori, definiti generalmente ▶mediatori. Si avvale di un percorso mentale non scritto, tramite il quale si ottiene la comparazione fra un complesso di beni aventi quelle date caratteristiche e la situazione di fatto del bene da stimare. Ovviamente il mediatore dovrà possedere profonde conoscenze del mercato della zona e buone capacità di sintesi.
Tramite questo procedimento il bene viene valutato tenendo presente i prezzi di passate transazioni di beni simili. Il procedimento è, tuttavia, di difficile attuazione e risulta poco attendibile.
Per quello che riguarda i parametri tecnici, il perito si comporta effettuando una comparazione con beni simili e omogenei, utilizzando parametri che siano proporzionali al valore del bene.
Questo tipo di valutazione si adatta bene alla stima delle produzioni agrarie (foraggi, paglia, derrate in genere), ma anche alla valutazione di fabbricati utilizzando il parametro del metro quadrato o del metro cubo.
L'operazione di calcolo viene eseguita con la seguente sintesi:
DOVE
∑ Valori è la sommatoria dei valori di beni simili;
∑ Parametri è la sommatoria dei parametri dei beni simili;
Vx è il valore del bene oggetto di
I parametri economici vengono utilizzati per beni con spiccata individualità, costituiti, spesso, da elementi diversi in rapporto fra loro.
In genere, sono beni produttivi (immobili urbani e rustici) con caratteri intrinseci ed estrinseci raramente rappresentati da un parametro tecnico che ne influenza l'aspetto economico. Ad esempio, il parametro produzione lorda vendibile (Plv), che racchiude elementi intrinseci quali gli investimenti, gli ordinamenti colturali, le scelte tecniche di coltivazione, ecc.; ma anche estrinseci, quali il mercato locale, la sua distanza dall'azienda, il tipo di domanda, ecc.
Altri parametri possono essere il canone d'affitto, sempre che costituisca la forma di conduzione ordinaria dei beni fondiari nella zona, e il reddito imponibile che corrisponde a un beneficio fondiario al lordo delle imposte. Questo parametro economico ha il vantaggio della facile reperibilità per tutti i fondi, in quanto costituisce un elemento catastale, ma deve essere utilizzato aggiornato, in quanto è riferito a una data epoca censuaria.
In tutti casi (anche con i parametri economici di imposta), la proporzione di cui sopra è:
DOVE
VALORI UNITARI O TIPICI
È un metodo di lavoro utile per la valutazione dei fondi rustici dove è possibile suddividere la loro superficie in appezzamenti appartenenti alla stessa qualità di coltura (seminativi, arboreti, prati, ecc.) e classe di produttività (I, II, III), quindi omogenei.
Conoscendo i prezzi medi unitari delle singole qualità e classi, essi vanno prima moltiplicati per le superfici omogenee in cui è stato suddiviso il fondo e poi ne vanno sommati i risultati.
Ad esempio, un fondo da valutare è stato diviso in:
seminativo di I classe 3 ha;
vigneto di II classe 5 ha;
bosco di castagno 7 ha.
Da ricerche statistiche è stato appurato che nella zona i seminativi di I classe hanno un prezzo unitario (€/ha) di 12.000 €, il vigneto di 19.000 € e il bosco di castagno di 21.000 €.
Il valore del fondo quindi sarà dato da:
seminativo 5 ha x 12.000 = 60.000 €
vigneto 5 ha x 19.000 = 95.000 €
bosco 7 ha x 21.000 = 147.000 €
In pratica, tali coefficienti sono costituiti da numeri (maggiori dell'unità se siamo in presenza di un vantaggio rispetto al riferimento, minori dell'unità in caso di svantaggio) che operano la correzione dei valori medi di riferimento.
ESEMPIO DEL METODO
Per la valutazione di un fabbricato di 101 m2 si fa riferimento al valore di un bene simile stimato in 3.450 €/m2 che deve essere corretto con l’introduzione di coefficienti di merito per determinare il valore reale in funzione di quanto segue:
Ubicazione zonale: semi-centrale, la normale fruizione di servizi e la posizione connotano l’immobile in termini incrementali rispetto a quelli definiti medi; è possibile quindi assegnare un coefficiente aggiuntivo pari a 1,01.
Caratteri ambientali: il ceto sociale degli abitanti della zona può essere definito medio, pertanto si assegna un coefficiente pari a 1.
Sono presenti quadri di dissesto: causati da pessime attività di manutenzione che hanno determinato lesioni alla copertura che deve essere completamente rifatta anche per sostituire l’Eternit con tegole in cotto; per questo il coefficiente riduttivo è pari a 0,90.
Immobile non caratterizzato da elementi costruttivi di particolare pregio o esteticamente rilevanti e le finiture sono da ritenersi normali; viene dunque ritenuta equa la scelta di un parametro pari a 1.
Stato degli impianti (riscaldamento, sistema elettrico e idrico-sanitario): per quanto sopra detto, sono da identificare con un coefficiente di riduzione pari a 0,95.
Stato della pavimentazione interna ed esterna: si ritiene equo utilizzare un coefficiente riduttivo di 0,95.
Razionale fruizione dell'immobile: considerata la tipologia distributiva interna e le dimensioni dei vani, sembra equo considerare un coefficiente di 1.
Vincoli accertati: l'immobile, all'attualità, non ha potenzialità di variazione, sia per altri usi sia per modifiche di ampliamento, quindi si può attribuire un coefficiente riduttivo dello 0,95.
Stato generale di conservazione e manutenzione degli infissi: risulta fortemente deteriorato, anche tenendo conto della vetustà dell'immobile, pertanto sembra accettabile considerare un coefficiente di riduzione di 0,94.
Esposizione (NW) dell'unità immobiliare: con due pareti libere a sud-est, della luminosità e della panoramicità molto mediocri, si ritiene di assumere un coefficiente pari a 0,98.
In totale quindi avremo:
1,01 x 1 x 0,90 x 1 x 0,95 x 0,95 x 1 x 0,95 x 0,94 x 0,98 = 0,717
(coefficiente correttivo) = 0,72
Pertanto, il valore reale e attuale del fabbricato in oggetto sarà dato da:
Valore ordinario € 3.450/m2 x 101 m2 = 348.450 €
Valore reale all'attualità:
348.450 x € 0,72 (coefficiente) = 250.884 €
(in arrotondamento 250.000 €)
Il ▶procedimento analitico si basa sulla ricerca dettagliata degli elementi economici da cui deve derivare il valore. È doveroso, quindi, precisare che si possono valutare analiticamente tutti gli aspetti economici, ma per convenzione quando si parla di procedimento analitico si intende la ▶stima per capitalizzazione redditi: essa comporta infatti una ricerca dettagliata di elementi quali il bilancio e le sue voci attive e passive.
Nel procedimento analitico il parametro è dato dal Bf e il saggio di capitalizzazione (r) viene ottenuto con il rapporto:
Ne deriva che dividendo il Bf dell'immobile in valutazione per detto saggio, si ottiene il valore dell'immobile (fabbricato o fondo rustico). Questo dimostra anche che il procedimento analitico poggia sul ▶metodo estimativo unico e comparativo.
Con questo metodo di lavoro viene presa in esame la futura produttività del bene, cioè il futuro reddito che il bene sarà capace di fornire per il resto della sua vita probabile. Il suo valore sarà dato dalla somma dei suoi redditi futuri, riportati all'attualità, tramite la capitalizzazione del reddito.
La stima analitica si effettua con le seguenti fasi di lavoro:
ricerca del reddito da capitalizzare (annuale o poliennale);
ricerca del saggio di capitalizzazione, che deve essere corretto in base ai comodi e scomodi propri del fondo oggetto di stima;
risoluzione della capitalizzazione con l'appropriata formula in base al tipo di reddito;
aggiunte e detrazioni al valore capitale.
La prima fase comporta la ricerca del reddito ordinario (non di quello attuale), cioè la ricerca di quello che, a giudizio del perito, è da attribuire al bene, analizzate le condizioni economiche e di mercato della zona in cui esso ha sede. Se ci riferiamo ai fondi rustici la ricerca del beneficio fondiario viene attuata con il bilancio aziendale impostato con la conduzione di imprenditore proprietario ordinario, in modo da avere l'annullamento del tornaconto (T) e cioè:
L'altra possibilità di ricerca può essere quella di partire dal ▶canone di affitto quando l'ordinarietà dei fondi rustici, in quella data situazione, sia l'affittanza, oppure per quelli urbani la locazione. Allo scopo si imposta un bilancio sapendo che la parte padronale riceve un compenso dato dalla cessione del fondo a terzi che si impegnano a utilizzarlo per l'uso cui è destinato. Il compenso è definito canone di affitto (Ca) o di locazione per i fondi urbani. In tale bilancio l'attivo è rappresentato dai canoni posticipati, il Reddito lordo (Rl) e dal passivo delle spese di parte padronale.
In sintesi avremo:
ESEMPIO 1
Supponiamo di avere un fondo coltivato a pescheto. Durante i 10 anni del ciclo avremo un allevamento a vaso con sesto d'impianto 4 x 5, che fornisce ricavi così distribuiti:
al 3° anno 20 kg/pianta;
al 4° anno 30 kg/pianta;
dal 5° al 7° anno 35 kg/pianta;
dall'8° al 10° anno 50 kg/pianta.
Alla fine del ciclo si ricavano, per espianto, 30 kg/pianta di legna vendibile a 0,60 €/t.
Per i costi si rilevano all'inizio del periodo 6.000 € per l'impianto e, successivamente, in relazione ai ricavi:
al 3° anno i costi ammontano all'88% dei ricavi;
al 4° anno i costi assorbono l'82% dei ricavi;
dal 5° al 7° anno i costi assorbono il 75% dei ricavi per ogni anno;
dal 8° al 10° anno assorbono il 70% dei ricavi per ogni anno.
In più, la spesa di espianto, assorbe il 50% dei ricavi ottenuti dalla vendita del legno.
Per r = 0,06 ricerca il reddito periodico (P).
Tale ricerca permette di ottenere i redditi annui posticipati che il perito deve considerare illimitati quando non dispone di elementi per prevedere, a breve scadenza, il loro termine. Può, tuttavia, essere prevedibile che il reddito ordinario si possa realizzare dopo qualche tempo dall'attualità. Ne sono esempio gli immobili affittati o locati a canoni inferiori alla normalità, per i quali si prevede, in tempi successivi, l'applicazione di canoni equi; un altro caso può essere quello dei fondi rustici per i quali si prevede un cambio di ordinamenti colturali o di miglioramenti fondiari. In altre parole si parla di redditi transitori e permanenti e ad esempio, nel caso di migliorie, si può arrivare all'ordinarietà anche con più di un reddito transitorio.
Si ha ancora il caso di beni che producono redditi continuativi e illimitati, non annui, ma poliennali. È il caso di fondi rustici sfruttati a colture poliennali (arboreti, boschi, ecc.), il cui reddito poliennale si ricerca come indicato negli esempi seguenti.
ESEMPIO 2: DA COMPLETARE
Considerando il saggio del 5%, si vuol conoscere il reddito periodico (P) del fondo investito a pescheto (di 1,5 ha), nell'ipotesi che venga reimpiantato illimitatamente secondo il procedimento descritto di seguito.
Conteggi:
a) Calcolo piante:
Superficie/sesto = 15.000/5 x 5 = 600 piante
b) Calcolo delle produzioni durante il ciclo economico del pescheto:
- 3° anno = 20 kg x 600 piante x 0,35 €/kg = 4.200 €
- 4° anno = 25 kg x 600 piante x 0,35 €/kg = 5.250 €
- 5° t 7° anno = 35 kg x 600 piante x 0,35 €/kg = 7.350 € annui
- 8° t 14° anno = 55 kg x 600 piante x 0,35 €/kg = 11.550 € annui
- 15° anno = 42 kg x 600 piante x 0,35 €/kg = 8.820 €
- Vendita legname = 20 kg x 600 piante x 0,06 €/kg = 720 €
c) Calcolo delle spese durante il ciclo economico:
- 3° anno = 4.200 € x 88% = 3.700 €
- 4° anno = 5.250 € x 82% = 4.300 €
- 5° t 7° anno = 7.350 € x 75% = 5.500 € annui
- 8° t 14° anno = 11.550 € x 70% = 8.100 € annui
- 15° anno = 8.820 € x 65% = 5.700 €
- Spese di espianto = 720 x 50% = 360 €
Completa e risolvi il calcolo utilizzando i dati forniti per r = 0,05.
La seconda fase, ovvero la ricerca del saggio di capitalizzazione, indica il rapporto che intercorre fra reddito e valore capitale. Se un bene può fornire un reddito di 3.400 € annui e vale 85.000 €, il saggio sarà del 4%. Il perito dovrà conoscere il mercato della zona relativo a quel bene, cioè i prezzi pattuiti in recenti compravendite, dovrà determinare i redditi per poi sintetizzare come segue:
DOVE
r è il saggio di capitalizzazione;
Bf sono i redditi dei beni simili;
V sono i prezzi o valori di beni simili.
Come già ricordato, si tratta di una stima comparativa in cui il parametro di comparazione è dato dal beneficio fondiario. Il saggio ricercato dovrà comunque essere corretto in base ai comodi e agli scomodi presenti sul fondo sulla base dell'ordinarietà.
La terza fase comporta la risoluzione della capitalizzazione tramite una formula individuata in base al tipo di reddito:
nel caso di reddito annuo posticipato illimitato il valore ordinario sarà dato dalla sua accumulazione iniziale: V0 = Bf/r;
nel caso di reddito annuo posticipato limitato il valore ordinario sarà dato dalla sua accumulazione iniziale: V0 = Bf x qn - 1/rqn ;
nel caso di reddito poliennale posticipato illimitato il valore ordinario sarà dato dalla sua accumulazione iniziale: V0 = P x 1/qn - 1;
nel caso di reddito poliennale posticipato limitato il valore ordinario sarà dato dalla sua accumulazione iniziale: V0 = P x P x qtn - 1/qn - 1 x 1/qn
La quarta fase comporta le aggiunte e le detrazioni al valore capitale. Il perito con le precedenti fasi ha ricercato il valore ordinario del bene ma, in genere, il valore deve essere corretto sulla base delle peculiarità del bene e delle sue condizioni economico-finanziarie.
Come già ricordato precedentemente, le aggiunte sono date da eventuali frutti pendenti (Fig. 7), dalle scorte morte e vive (nel caso di fondi rustici), dai maggiori redditi rispetto alla normalità, sia temporanei che permanenti, dal plusvalore dei fabbricati nuovi.
Per contro, le detrazioni sono date da: debiti residui gravanti sul bene, dotazioni insufficienti di investimenti, minori redditi, servitù passive, usufrutto o altro diritto reale di godimento.
Sono anche da considerare altri elementi che incidono sul valore capitale come i comodi: zona particolarmente favorevole, salubrità, ottimi servizi pubblici, zona panoramica; ma anche gli scomodi (o comodi passivi): zone deprezzate, zone poco salubri o inquinate, scarsi servizi e difficoltà di collegamenti.
La valutazione delle aggiunte e detrazioni sarà affrontata nella casistica estimativa, così come i comodi e gli scomodi.
Relativamente al settore immobiliare urbano un altro procedimento valutativo è rappresentato dagli IVS (International Valuation Standards) una serie di regole metodologiche redatte dall'International Valuation Standard Committee (IVSC) di Londra, una organizzazione non governativa, membro delle Nazioni Unite e costituita nel 1981.
Secondo gli IVS il valore di un immobile può essere individuato utilizzando tre metodi:
MCA (Market Comparison Approach), ovvero il metodo che si basa sul confronto diretto dell'immobile da stimare con quelli simili di recente compravendita e dunque con prezzi o canoni noti, rilevati per la valutazione. La comparazione si basa sulle loro caratteristiche tecnico-economiche, sulla destinazione d'uso, sul segmento di mercato e sulle medesime dimensioni. Le fasi di lavoro comportano:
- il rilevamento dei dati immobiliari completi;
- l'analisi delle caratteristiche (superfici, livello piano, impianti, numero servizi, stato di manutenzione, esposizione, luminosità, ecc.);
- la compilazione della tabella dei dati;
- l'analisi dei prezzi marginali considerate le caratteristiche scelte, svolta in dettaglio per ogni singola caratteristica. Il prezzo marginale di una caratteristica rappresenta l'aggiustamento del metodo nel confronto di mercato;
- la redazione di una tabella di valutazione dove vengono eseguiti i confronti fra l'immobile oggetto di stima e quelli utilizzati per il confronto; fatti gli opportuni aggiustamenti, si arriva così ai prezzi corretti degli immobili di confronto che, mediati, daranno il valore di stima cercato;
- la presentazione dei risultati e la sintesi valutativa.
IA (Income Approach) o metodo finanziario, si utilizza quando sono noti i redditi di beni simili. Contiene le procedure per analizzare, in un immobile, la possibilità di produrre redditi e trasformarli in valore. Si ricorre al metodo IA quando non sono disponibili sufficienti o recenti dati di mercato provenienti da compravendite. Il lavoro viene eseguito con uno schema economico finanziario nel quale si prevedono una serie di redditi (Bf dati dalla locazione annuale), il saggio di capitalizzazione e la durata. A questo punto si può eseguire:
- la capitalizzazione diretta (direct capitalization);
- la capitalizzazione dei redditi (yield capitalization);
- l'analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis).
CA (Cost Approach) o metodo del costo, attuato quando non sono noti né i prezzi, né i redditi di beni simili. Esso mira a determinare il valore di un immobile come somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell'edificato deprezzato con il coefficiente di vetustà. Tale metodo è applicabile nella stima di edifici, impianti e attrezzature di servizio, ma è anche raccomandato nella stima di immobili speciali di aziende agricole e industriali e parti accessorie di immobili complessi, cioè beni che non possono essere venduti separatamente dal complesso immobiliare o produttivo di cui fanno parte.
Il CA si basa sul principio che "un investitore non sarebbe disposto a pagare per un immobile una somma superiore al valore del terreno sul quale l'immobile è costruito e al costo di costruzione dell'edificio, al netto di un eventuale deprezzamento". Un acquirente cioè non pagherebbe, per un dato bene, più del costo che dovrebbe sopportare per l'acquisto di un bene sostitutivo che produca la stessa soddisfazione.
Il minor costo dell'alternativa migliore stabilisce il valore di mercato. Infatti, colui che intende acquistare si regola analizzando il prezzo dell'immobile esistente e il costo di costruzione di un edificio con le stesse caratteristiche su un terreno simile, considerando il deprezzamento del bene esistente.
Il prezzo di compravendita può diversificarsi da quello di equilibrio dato dal costo di sostituzione, se le caratteristiche del bene non corrispondono a ciò che cerca l'acquirente o se desidera poter disporre immediatamente del bene.
Nel primo caso si avrebbe una svalutazione, nel secondo una sopravvalutazione.
La metodologia si compone dei seguenti elementi:
ricerca del valore di mercato del terreno edificato, con il metodo di confronto con altre aree edificabili dello stesso segmento di mercato e valutato con il MCA, sempre se disponibili dati reali;
ricerca del costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato, sempre con procedimento comparativo riguardo a opere o interventi simili;
ricerca del deprezzamento da applicare al costo di ricostruzione: questo elemento è dovuto all'età, che determina un invecchiamento economico legato a condizioni di mercato, all'uso e alla funzionalità.
ECONOMIA E AGROSISTEMI
VOLUME 2