2.1 La dipendenza del valore dagli obiettivi della valutazione

Gli aspetti economici analizzati in precedenza sono costituiti, sostanzialmente, da procedure valutative nell'ambito del microestimo, ovvero stime eseguite per la ricerca del valore di beni privati. Come abbiamo visto, tali beni assumono un valore in base allo scopo della stima e si basano sul prezzo di mercato che ne costituisce il fondamento valutativo.

Così è per il probabile valore di mercato, ma anche per il probabile valore di costo, nel momento in cui si utilizzano i prezzi di mercato delle materie prime e di tutti i capitali impiegati per produrle. Lo stesso vale per il probabile valore di capitalizzazione, quando si devono computare ricavi e costi per la ricerca dei redditi e per i probabili valori di surrogazione e complementari, quando si ricerca il valore di mercato o il costo dei beni.

Pertanto, tutti gli aspetti economici, in condizioni di equilibrio, tendono a coincidere con il prezzo di mercato, supposta l'esistenza di un mercato di libera concorrenza e nel lungo periodo.

La spiegazione risiede nel meccanismo dell'▶equilibrio economico di mercato: la scarsità di un bene sul mercato spunta prezzi che sono di molto superiori al suo costo di produzione. Questo stimola gli imprenditori a produrre una quantità maggiore che, con l'aumento dell'offerta, provoca una riduzione del prezzo che tende ad avvicinarsi al costo.

Con lo stesso ragionamento, se il prezzo dei foraggi fosse inferiore al loro valore di trasformazione, gli imprenditori sarebbero invogliati a trasformare in latte o carne quei foraggi anziché venderli sul mercato come prodotto della terra. Tutto ciò farebbe diminuire la quantità di foraggi sul mercato e la domanda sarebbe disposta a pagare un prezzo superiore pur di avere il bene. Quindi si avrebbe un aumento del prezzo dei foraggi, fino all'equilibrio con il valore di trasformazione.

Ci sono poi le procedure macroestimative: si occupano dei beni di interesse pubblico che non seguono le procedure degli aspetti economici, ma quella dell'aspetto economico del valore d'uso sociale. Le valutazioni riguardano gli ambienti storico-artistici e i beni territoriali (parchi) e si affrontano con il procedimento della disponibilità a pagare. Con l'analisi costi-benefici si valutano, invece, i progetti pubblici (realizzazione di infrastrutture). Bisogna ricordare che i beni ambientali, generalmente, sono di natura pubblica e senza prezzo, non essendo possibile uno scambio sul mercato, tuttavia non avere un prezzo non significa non possedere un valore. Infatti l'uso è un motivo di apprezzamento economico in quanto si ha un'utilità attraverso la sua fruizione. Si pensi al valore d'uso di un parco, di un fiume o di un'opera d'arte che si concretizza, ad esempio, durante una visita, con l'esercizio della fotografia o con l'attività sportiva.

È possibile comunque attribuire un valore a una risorsa ambientale anche a prescindere dal suo utilizzo. Si parla, allora, di valori di non uso quali il valore di opzione (desiderio di assicurarsi la disponibilità del bene nel futuro), il valore di esistenza (preservare il bene da una possibile distruzione) e il valore di lascito (possibilità di far usufruire la risorsa anche alle generazioni future).

Valore economico totale (VET) = valori di uso + valori di non uso

I metodi di valutazione possono essere: non monetari e monetari. I metodi non monetari utilizzano parametri tecnici atti a esprimere lo stato della risorsa. Quelli monetari si rifanno a procedure di tipo convenzionale; infatti, il valore del bene ambientale viene individuato associando a esso un opportuno aspetto economico, ma impiegando coefficienti correttivi da applicare ai prezzi di mercato o ai costi (ad esempio per la stima del valore di piante ornamentali e giardini o per danni al verde pubblico).

Si può anche ricorrere alle procedure di analisi costi-benefici (ABC). Con questo metodo l'ente pubblico analizza i costi e i benefici sociali di un investimento; certamente i costi e i benefici pubblici sono molto diversi da quelli privati. Infatti per questi ultimi si parla di costi e benefici interni, cioè propri di chi intende realizzare un'opera. Invece, nel caso di un ente pubblico, ai costi e ai benefici interni, propri dell'ente, si aggiungono le esternalità, cioè i costi e i benefici riguardanti la collettività rispetto al luogo nel quale si intende realizzare l'opera. Quindi, se il progetto dovesse creare disagi all'ambiente, un costo esterno potrebbe essere, ad esempio, la diminuzione di valore degli immobili (Fig. 2), oppure delle presenze turistiche in quel contesto.

Per contro, un investimento pubblico potrebbe creare posti di lavoro configurando così un beneficio esterno (o esternalità).

L'analisi costi-benefici (ACB) attribuisce un valore monetario proprio alle esternalità (per le quali non esiste un prezzo) con il metodo del prezzo ombra. 

Vi sono, infine, metodi che utilizzano il metro monetario e dimensionano il valore del bene rispetto all'utilità percepita con la sua fruizione (surplus o rendita del consumatore): questi lavorano sulla valutazione della funzione di domanda del bene ambientale e possono essere metodi indiretti e metodi diretti.

I primi si basano sui rapporti che si instaurano fra i beni ambientali e la richiesta dei privati durante l'attività di consumo.

La fruizione del bene ambientale spesso è possibile perché esiste una complementarietà con il consumo di beni privati il cui prezzo è facilmente ritraibile. La fruizione comporta, infatti, un esborso monetario (prezzo), ad esempio, per visitare un parco è solitamente necessario sostenere un costo per lo spostamento, per il consumo del pasto fuori casa ed eventualmente per acquistare il biglietto d'ingresso. In questo caso si lavora con il metodo del costo di viaggio e la valutazione edonimetrica.

Quelli diretti vengono utilizzati quando non è possibile stabilire una connessione con il consumo o con il valore di beni privati con il bene ambientale, oppure quando l'obiettivo è la determinazione di valori non associati a una effettiva fruizione della risorsa. Questi metodi cercano di valutare il bene ambientale simulandone il mercato (ipotetico). La simulazione si basa sulla procedura dell'intervista nella quale gli utenti sono chiamati a esprimere la loro disponibilità a pagare (willing to pay) per la conservazione di una data risorsa ambientale, oppure a esprimere la loro disponibilità ad accettare (willing to accept) un compenso per rinunciare all'uso della risorsa o alla loro presenza. Il lavoro viene eseguito con la tecnica della ▶valutazione contingente che consiste nella creazione di un mercato virtuale nel quale un campione rappresentativo di fruitori può esprimere la propria disponibilità a pagare per beni non scambiabili sul mercato.

Previsione, oggettività e presupposti del giudizio di stima

La costruzione della scala si ottiene effettuando indagini di mercato i cui dati vanno successivamente sottoposti a elaborazione statistica. È quindi un metodo che presuppone di essere affidato alla competenza e alla preparazione tecnica di un perito.

Con l'inserimento del bene entro la specifica scala di valori si ottiene il giudizio. Questa seconda fase è quella propriamente estimativa, in cui il perito giudica e, dunque, opera in maniera soggettiva. Se tramite la scala di valori si riesce a costruire anche una scala di elementi proporzionali al valore, si attribuisce alla valutazione una maggiore oggettività. Tali elementi sono detti parametri; possono essere di natura fisica (superficie, lunghezza, volume, ecc.) o economica (reddito, beneficio fondiario, produzione vendibile, canone di affitto, ecc.).

Il principio dell’ordinarietà

Anche per gli immobili urbani le condizioni di ordinarietà sono rappresentate dalle strutture che, in ogni categoria, in quella data zona, connotano ogni immobile. Ad esempio, se certi tipi di immobili sono dotati mediamente di impianto di riscaldamento, mentre l'immobile oggetto di stima ne è privo, la valutazione deve essere eseguita come se l'impianto fosse esistente, ovvero secondo l'ordinarietà.

L'ordinarietà ha consentito anche di risolvere il problema posto dai sostenitori del concetto di attualità, secondo i quali nelle valutazioni fondiarie si deve tener conto solo delle condizioni in cui si trova il fondo al momento della stima e quindi si devono analizzare: l'attuale conduzione, l'ordinamento colturale e gli investimenti esistenti; ogni altra considerazione porterebbe ad analisi irrealistiche. Per i sostenitori del concetto di attualità cioè il fondo vale per quello che rende in quel momento.

I sostenitori della suscettività, invece, non sono della stessa opinione, e valutano del fondo la capacità che può assumere se condotto nel modo migliore possibile. Il limite di tale scuola di pensiero risiede tuttavia nel fatto che non vengono forniti parametri per la valutazione di migliore gestione.

II dualismo e i limiti valutativi delle teorie attualistiche e suscettiviste sono stati risolti dalla teoria dell'ordinarietà, che propone un metodo valutativo fondato sulla frequenza organizzativa e gestionale dei fondi rustici in una data zona. Il valore ordinario ipotizza che il fondo oggetto di stima possieda le caratteristiche medie dei beni presi a confronto. Tuttavia, dal momento che tali caratteristiche del fondo sono difficilmente presenti, si rende necessario correggere il valore ordinario, individuando le condizioni di diversità rispetto all'ordinarietà stimata dal perito.

Le diversità sono rappresentate dalle aggiunte e dalle detrazioni. Esse danno luogo alle seguenti aggiunte al valore ordinario: maggiori redditi transitori, dotazioni di investimenti eccedenti l'ordinarietà, esenzione fiscale temporanea.

Nel caso dei fondi rustici, le aggiunte sono date anche da eventuali frutti pendenti, dalle scorte morte e vive, dai maggiori redditi rispetto alla normalità. Per contro, le detrazioni sono date da: debiti residui gravanti sul bene, dotazioni insufficienti di investimenti, minori redditi, servitù passive, usufrutto o altro diritto reale di godimento.