In assenza di prezzi di mercato il perito opera per
SURROGAZIONE
Quando per valutare il bene si prende a riferimento un altro bene a lui analogo in relazione all'utilità prodotta
ppv DI TRASFORMAZIONE
È il valore monetario del bene in vista della sua trasformazione
ppv COMPLEMENTARE
È utilizzato per la valutazione di una porzione dell'intero bene
Quando, nell’eseguire la valutazione di un bene, esiste la difficoltà a reperire i suoi dati storici (prezzi di mercato), si può operare per ▶surrogazione, sostituendo cioè il bene oggetto di stima con un bene che sia in grado di fornire (surrogare) la stessa utilità.
Si utilizza questo aspetto economico quando non esiste un mercato del bene oggetto di valutazione e c'è la possibilità di sostituirlo con un altro avente la stessa utilità.
Il procedimento di lavoro consiste nell'individuazione del bene o dei beni in grado di surrogare l'oggetto della stima e nella determinazione delle relative quantità e valori.
Un ambito di applicazione potrebbe essere quello della stima di immobili rari oppure per edifici residenziali di antica costruzione, per la cui tipologia non è del tutto possibile ricercare sul mercato, prezzi di compravendita.
In ambito agrario, questa metodologia può essere utilizzata, ad esempio, nel caso di un locatario di un fondo rustico, che non riconsegni la quantità di letame pattuita, sostituendola invece con concimi chimici aventi la stessa quantità di unità fertilizzanti (equivalenza tecnica).
L'equivalenza tecnica non potrà mai essere completa, infatti, fra concimi chimici e letame non è sufficiente l'equiparazione degli elementi fertilizzanti in quanto il concime organico presenta altri aspetti fisici e microbiologici di notevole importanza.
ESEMPIO 1
Un tecnico è stato incaricato di valutare 23 t di letame bovino non restituito al momento della riconsegna di un fondo.
La ricerca viene eseguita a ppv valore di surrogazione in quanto nella zona il letame non ha un mercato definito.
Per l'equivalenza tecnica il perito ha scelto i seguenti concimi chimici:
solfato ammonico 20-21% di azoto 260,00 €/t; prezzo Uf = 260,00/205 € (media fra 20-21%) = 1,26
perfosfato minerale 19-21% di fosforo 380,00 €/t; prezzo Uf = 380,00/200 € (media fra 19-21%) = 1,90
solfato potassico 50-52% di potassio 650,00 €/t; prezzo Uf = 650,00/510 € (media fra 50-52%) = 1,27
Si riporta, di seguito, la composizione del letame mediamente maturo:
- azoto (N) = 0,50%;
- fosforo (P2O5) = 0,265%;
- potassio (K2O) = 0,52%.
Riferendo, quindi, la ricerca a 0,1 t di letame avremo:
a) valore dell'azoto 1,26 x 0,50 € = 0,63
b) valore del fosforo 1,90 x 0,265 € = 0,503
c) valore del potassio 1,27 x 0,52 € = 0,660
Totale 1,793 €
Al totale di cui sopra si deve aggiungere il valore dell'apporto degli elementi organici (humus, microrganismi, ormoni, ecc.). Tale stima viene eseguita in modo soggettivo dai periti, ma raramente supera la metà degli elementi minerali. In questo caso si attribuisce un valore di 0,442 €.
Pertanto 0,1 t di letame maturo viene valutato:
1,793 + 0,442 = 2,23 €
Sulla base dei conteggi, il valore che deve essere assegnato al letame non riconsegnato sarà dato da:
23 t x 22,30 €/t= 512,90 €
Il valore di surrogazione può essere esteso anche a foraggi e mangimi in genere. Per questo il tecnico deve conoscere i principi dell'alimentazione animale al fine di stabilire l'equivalenza tecnica.
ESEMPIO 2
Stabilire il valore di surrogazione di 5 t di fieno di erba medica considerando la sostituzione con polpe secche di barbabietola il cui prezzo per tonnellata è di 185,00 €.
Le unità foraggere (Uf) in una tonnellata di fieno di medica sono 440 mentre in 1 tonnellata di polpe secche di barbabietola sono 780.
prezzo dell'Uf nelle polpe secche di barbabietola: 185,00 € : 780 Uf = 0,237 €
valore di surrogazione di 1 t di fieno di medica: 0,24 € x 440 Uf = 105,60 €
valore di tutto il fieno di medica: 105,60 €/t x 5 t = 528 €
ESEMPIO 3
Alla riconsegna dopo l'occupazione temporanea di un terreno agricolo, le analisi hanno messo in evidenza una diminuzione del contenuto di sostanza organica dell'1,5%. Il proprietario ha incaricato un perito per determinare il valore della sostanza organica andata perduta a causa dell'occupazione.
Il perito innanzitutto ha stabilito la quantità di sostanza organica da ripristinare, per ettaro, nei primi 15 cm del suolo:
0,15 m x 10.000 m2 x 1,5% = 22,50 m3/ha
Il peso medio della sostanza organica per metro cubo risulta mediamente di circa 0,89 t/m3, quindi avremo: 22,50 m3/ha x 0,89 t/m3 = 20,02 t/ha, che si arrotonda a 20. Per ottenere 1 tonnellata di sostanza organica bisogna interrare:
- letame bovino (facilmente reperibile nella zona) 5 t/ha;
- urea 30 kg/ha.
Il valore di surrogazione della sostanza organica:
letame bovino 5 t x 15 €/t = 75,00
urea 30 kg/ha x 0,362/kg = 10,86
distribuzione 25,00
Totale 110,86 €/t
L'Ente responsabile dell'occupazione temporanea dovrà pagare un danno di:
20 t/ha x 110,86 €/t = 2.217,2 €
È la quantità di moneta che il perito attribuisce a un bene in vista della sua trasformazione, ovvero quando la destinazione economica ordinaria del bene è la vendita dei prodotti derivati dalla trasformazione del bene principale.
che la trasformazione sia possibile;
che la trasformazione sia ordinaria in quel contesto;
che nel contesto economico ci siano strutture di trasformazione di quel prodotto;
che la trasformazione sia conveniente.
II metodo di lavoro si basa sull'uso del bilancio parziale:
DOVE
V è il valore del bene da stimare;
A è il valore ottenuto dalla trasformazione del bene principale;
P sono le spese sostenute per la trasformazione o costo di trasformazione.
Il costo della trasformazione è costituito da tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione (costo di produzione), al netto del valore del bene oggetto della trasformazione e viene calcolato con lo stesso procedimento di un costo di produzione.
ESEMPIO 4
In un'azienda vitivinicola sita nel comune di Alba (TO), doveva essere effettuata la trasformazione di 100 t di uve nere di Nebbiolo; per ragioni tecniche, tuttavia, l'uva conferita è andata completamente perduta. L'uva, destinata al mercato del vino, era stata assicurata: l'azienda pertanto si è rivolta a un perito per la valutazione del danno. Il perito ha eseguito le indagini preliminari sulla struttura di trasformazione e ha rilevato quanto segue:
valore iniziale dei fabbricati adibiti a trasformazione: 40.000 €
valore iniziale degli impianti e delle macchine enologiche: 50.000 €
valore iniziale delle attrezzature di laboratorio: 2.000 €
La ricerca, oltre che con il sopralluogo degli ambienti, è stata eseguita anche sui libri contabili. Il lavoro del perito è proseguito con la preparazione di un bilancio parziale, nel quale contrapporre i ricavi derivanti dalla vendita del vino ai costi sostenuti per ottenerlo.
L'indagine è eseguita in modo ordinario secondo la realtà economica della zona. Si redige il bilancio parziale della vinificazione:
ATTIVO
|
- Vino Nebbiolo |
100 t X 0,7 = 70 t X 1.400 €/t |
98.000 € |
|
- Vinacce |
100 t X 0,2 = 20 t X 20 €/t |
400 € |
| Totale attivo | 98.400 € | |
PASSIVO
|
- Prodotti enologici e materiale vario |
900 € | |
|
- Energia |
200 € | |
|
- Illuminazione, riscaldamento e trasporti |
480 € |
|
|
- Quote |
||
|
- fabbricati |
40.000 X 1% 5 |
400 € |
|
- macchine e lab. |
52.000 X 15% 5 |
7.800 € |
|
- Salari |
32.000 € | |
|
- Imposte e contributi |
150 € | |
|
- Direzione, amministrazione e sorveglianza (6% della plv) |
5.940 € | |
|
Totale capitale di anticipazione |
47.870 € | |
|
- Ica 47.870 x 0,06 X (6/12) = |
1.436 € | |
|
- Ics 52.000 x 0,06 X (12/12) = |
3.120 € | |
|
Totale costo di trasformazione |
52.426 € |
A - P/n = 98.400 - 52.426/100 = 459,74 €/t
La trasformazione ha attribuito a 1 t di uva un prezzo di 459,74 €.
Il perito a questo punto deve effettuare la verifica dell'ultimo presupposto, cioè se la trasformazione è conveniente.
Tale verifica viene eseguita comparando il prezzo dell'uva sul mercato e il prezzo attribuito all'uva dalla trasformazione.
Per essere conveniente, il prezzo di trasformazione deve essere maggiore del prezzo di mercato.
Il perito nella zona ha rilevato che la compravendita di uva da vino spunta dei prezzi che normalmente sono intorno a 350 €/t.
Di conseguenza la verifica del presupposto alla convenienza sarà:
459,74 €/t > 350 €/t
Conclusioni. In base al ppv di trasformazione è stato verificato che il valore di 1 t di uva è attendibile per il 95% con 459,74 €/t; pertanto, in base al quesito posto, il danno si attesta su 45.970 €.
Questo aspetto economico viene utilizzato quando si deve valutare solamente una parte di un intero bene, staccata da esso per diversi motivi (esproprio).
Il valore complementare è dato, quindi, dalla quantità di moneta che il perito attribuisce a un bene come differenza tra il ppv di mercato dell'intero bene e quello della sua parte residua.
che sia verificata la complementarietà;
che sia valutabile la parte residua.
Se dovessero mancare tali presupposti significa che non esiste complementarietà fra le parti e quindi si può valutare direttamente la parte dell'intero bene a ppv di mercato, di capitalizzazione o di costo in quanto il suo distacco non comporta danno alla parte residua.
La sintesi di metodo è la seguente:
ppv complementare = valutazione intero bene - valutazione parte residua
La ricerca del valore dei beni è attuabile mediante tutte le possibilità di ricerca analizzate; infatti si parla di unicità del metodo di stima quando si vuole precisare che ogni tipologia di ricerca conduce al risultato finale: il valore.
ESEMPIO 5
A un'azienda a indirizzo agrituristico di 8 ha, viene espropriata una superficie ricreativa e ludica in prossimità dei fabbricati rurali di 2,3 ha. Qui hanno sede un parco giochi per bambini, un campo da golf e un percorso ciclabile.
Il perito, appurata la evidente complementarietà fra la parte residua e quella da espropriare, ha stabilito quanto segue:
valore dell'intera azienda 860.000 €;
valore della parte residua 450.000 €.
Valore complementare della parte espropriata:
860.000 - 450.000 = 410.000 €
Si noti che il valore individuato non coincide con il valore di mercato dei 2,3 ha espropriati, ma rappresenta praticamente il danno per l'alienazione della parte adibita ai servizi forniti alla clientela dell'agriturismo.
In che cosa consiste il ppv di costo?
È la quantità di moneta stabilita da un perito (che ha stimato i costi), per le spese di costruzione o ricostruzione di un bene.
In che cosa consiste il ppv di surrogazione?
È il valore basato sulla determinazione della somma delle spese necessarie a sostituire un bene in base ad altri beni che svolgono la medesima utilità e quindi forniscono lo stesso vantaggio.
In che cosa consiste il ppv di trasformazione?
È la quantità di moneta attribuita da un perito a un bene quando la sua destinazione economica ordinaria è la vendita di prodotti di trasformazione del bene principale.
In che cosa consiste il ppv complementare?
È la quantità di moneta che il perito attribuisce a un bene come differenza tra il valore dell'intero bene e la sua parte residua, valutando a ppv di mercato.
What is the cost ppv?
It is the amount of money established by a consultant (who has estimated the costs) for the construction or the reconstruction of goods.
What is the subrogation ppv?
It is the value based on the economic evaluation of the costs which are necessary to replace goods on the basis of other goods which have the same benefits and thus provide the same advantage.
What is the transformation ppv?
It is the amount of money attributed to goods by a consultant when their ordinary economic destination is the sale of products obtained by the main goods transformation.
What is the complementary ppv?
It is the amount of money attributed to a specific asset by a consultant as the difference between the value of the whole asset and of its residualpart, evaluating it at the market ppv value.
ECONOMIA E AGROSISTEMI
VOLUME 2