1.1 Il bene nel mercato e gli aspetti economici correlati

ASPETTI DIVERSI DEL VALORE DEI BENI ECONOMICI

PPV DI MERCATO

PPV DI COSTO

PPV DI TRASFORMAZIONE

PPV DI SURROGAZIONE

PPV DI CAPITALIZZAZIONE

PPV COMPLEMENTARE

Le origini del processo di valutazione

La dottrina estimativa trova i suoi principi fondamentali nel volume "Trattato delle stime de' beni stabili", pubblicato nel 1755 dall'agronomo pistoiese Cosimo Trinci, che per primo diede alla dottrina un'organizzazione logica contenente (seppure allo stato embrionale) i concetti del suo sviluppo futuro. Nasce così la Scuola estimativo-matematica che per la risoluzione di ogni quesito estimativo e per la determinazione del prezzo corrente e del giusto valore usa le formule matematiche. Questo fino al 1917, quando A. Serpieri pubblica "Il metodo di stima dei beni fondiari", che rappresenta una nuova impostazione della valutazione dei beni, facendo nascere la Scuola estimativo-economica che ricorre alla logica per la formulazione del giudizio di stima. Tra il 1755 e il 1917 gli autori che si sono succeduti (G. Borio 1885, A. Muzii, M. Tarantini 1897, V. Niccoli 1898, O. Bordiga 1907, C. Tommasina 1912) utilizzano sempre i concetti di prezzo corrente e di giusto valore. Quelli successivi al Serpieri (A. Brizzi 1936, N. Famularo 1940, F. Malacarne 1950, G. Medici 1955, G. Lo Bianco 1954, E. Di Cocco 1960, I. Michieli 1969) parlano invece di giudizio di stima, di metodi logici di lavoro e di studio del bene economico nella sua più ampia concezione. Ciò comporta la conoscenza della dottrina economica e, in particolare, dei concetti di bene economico, prezzo e mercato e del contesto giuridico-territoriale nel quale si opera.

Il concetto di bene economico, di mercato, di prezzo e di valore

Il ▶bene economico è qualsiasi cosa che, direttamente o indirettamente, per i servigi che procura, fornisce un'utilità apprezzabile per un soggetto operante.


Esistono tre categorie di beni economici:

  1. i beni o oggetti materiali fisicamente definiti;

  2. i servigi che l'individuo può trarre dagli oggetti materiali;

  3. i diritti, giuridicamente definiti, istituiti per volontà dell'uomo, sia sui beni materiali che sui servigi.

Risulta evidente che un bene economico presume la coesistenza dell'uomo e della cosa poiché l'utilità è sempre soggettiva. L'estimatore osserva cioè i beni economici dal punto di vista della loro utilità, sia essa immediata, futura o potenziale, in quanto devono soddisfare i suoi bisogni. L'economia ci insegna che i beni economici sono quelli che scaturiscono dal rapporto fra il fabbisogno (individuale o sociale) e la sua disponibilità. Se la disponibilità del bene o dei beni, è inferiore al fabbisogno, i soggetti operanti in quell'universo sono costretti a uno sforzo per procurarsi la quantità di bene (o di beni) necessario ai loro bisogni; in questo caso il bene (o i beni) assumono la fisionomia di beni economici. Tali beni si trasformano gli uni negli altri, sia con la produzione (fisicamente) sia con lo scambio (economicamente). E nello scambio i beni misurano la propria utilità con il valore (valore reale) che, normalmente, è espresso in moneta e rappresenta il prezzo del bene economico, dunque un valore storico in quanto già stabilito.

In tutti i casi, lo scambio avviene quando un soggetto permuta un bene con un altro reputato più utile. Se, ad esempio, decido di acquistare un bene spendendo 50 € significa che, per me, 50 € hanno un'utilità inferiore al bene che intendo comprare, dunque esso ha per me un valore (Fig. 1). Lo scambio presume l'esistenza di un mercato. In origine il mercato era un luogo dove avveniva l'incontro dell'offerta con la domanda.

Ne sono un esempio i mercati cittadini o rionali, specialmente per i generi alimentari, dove i coltivatori presentano i loro prodotti per scambiarli con il bene denaro.

Ormai l'espressione economica mercato rappresenta un complesso di persone in rapporto di commercio che effettuano un complesso di operazioni di cambio per determinati beni.

Gli aspetti economici dei beni

La sintesi dei concetti finora descritti permette di introdurre il concetto di valore dal punto di vista estimativo, che consiste nello stimare o valutare un bene economico attribuendogli un valore, di regola espresso in moneta, in base agli obiettivi della stima. In altre parole ▶consiste nella previsione di un prezzo.


Sostanzialmente ogni stima è una previsione di valore che, come tale, formula una probabilità. Per esprimere un valore bisogna conoscere lo scopo, la ragione pratica o il motivo per cui è richiesta la stima.

Ad esempio, un perito può essere nominato per conoscere il più probabile prezzo di mercato di un bene che deve essere alienato, oppure può essere interpellato per esprimere la quantità di moneta necessaria per costruire o ricostruire un bene (in caso di danno) (Fig. 2). Dallo scopo si evidenzia l'aspetto economico o il criterio di stima, che rappresenta lo schema logico che si deve seguire nello svolgimento della valutazione.

Il criterio ha una validità generale e ammette diversi procedimenti di stima, dei quali ne indichiamo di seguito sei che possono essere applicati in funzione delle casistiche:

  1. più probabile valore di mercato o comparazione con i prezzi di mercato;

  2. più probabile valore di capitale o valutazione finanziario-reddituale;

  3. più probabile valore di costo o valutazione a costo di produzione;

  4. più probabile valore di surrogazione o valutazione a costo di surrogazione;

  5. più probabile valore di trasformazione;

  6. più probabile valore complementare.

Di seguito vediamo i primi tre metodi di lavoro, relativi ai criteri di valore di mercato, di capitalizzazione e di costo.

Il ppv di mercato

Con il criterio del ▶più probabile valore di mercato (ppv) o comparazione con i prezzi di mercato, viene attribuita al bene oggetto di valutazione, una quantità di moneta come se esso fosse scambiato in un libero mercato, rispettando i seguenti presupposti: che il bene abbia un mercato (e quindi siano noti i prezzi) e che siano disponibili dei parametri di riferimento al prezzo.


È necessario innanzitutto rilevare i prezzi di mercato di beni simili al bene oggetto di stima. Per bene simile o con caratteristiche analoghe, si intende un bene appartenente allo stesso segmento di mercato. Il perito, quindi, deve identificare le caratteristiche (i parametri) che pongono il bene in quel segmento. In questo modo egli individua le variabili che influenzano i prezzi. Le variabili possono essere di tipo fisico o economico, qualitative o quantitative, continue o discrete. Ad esempio, in un fondo rustico queste variabili possono essere: tessitura del terreno, ubicazione, ampiezza aziendale, indirizzo produttivo, vincoli contrattuali; nei fabbricati la destinazione d'uso, la superficie, il piano, la tipologia, ecc.

I prezzi di mercato possono essere rilevati da transazioni di compravendita, base d'asta, valori cauzionali, valori accertati per fini fiscali, ecc.

Una volta individuati i prezzi dei beni simili, in base al parametro scelto, si costruisce una scala crescente di valori, all'interno della quale si colloca il bene oggetto di stima, in questo modo si arriva alla sua ▶valutazione.

ESEMPIO 1

Si valuti un fondo rustico di 37 ettari sito in una zona nella quale il mercato è molto attivo. In tale zona i prezzi possono essere agganciati ai seguenti parametri:

  • SAU;

  • Plv;

  • RD.

Il perito, in base a una analisi effettuata su recenti compravendite, ha rilevato i seguenti prezzi, ordinati in modo decrescente:


 Dati storici (prezzi di mercato) (€) Superficie (P) 

Fondo A

180.000

35 ha

Fondo B

190.000

36 ha

Fondo C

200.000

38 ha

Fondo D

230.000

41 ha
∑v 800.000 ∑p 150 


In base al parametro relativo alla superficie, il fondo da valutare si inserisce tra il fondo B e il fondo C in quanto la sua dimensione è di 37 ha, dunque ha un valore compreso fra 190.000 € e 200.000 €. Per ottenerne il valore preciso è sufficiente risolvere la seguente proporzione:

∑v : ∑p = Vx : P
800.000 : 150 = x : 37
x = 197.330


ESEMPIO 2

Si valuti un fondo affittato, che dalle indagini catastali risulta avere un RD di 22,80 €. Recentemente, nella zona sono stati oggetto di compravendita fondi simili ed è ordinaria l'affittanza. Si vuol conoscere il valore del fondo oggetto di valutazione a scopo di compravendita.

Il canone di affitto del fondo affittato viene ricercato nel seguente modo:

Ca = RD x 150 punti = 22,80 x 150 = 3.420 €

Situazione dei fondi simili:

Fondo

Dati storici (prezzo di mercato) (€)

Canone di affitto (P) (€)

Cascina Rossa

200.000

1.870

Cascina Verde

270.000

2.490

Tenuta "La Rocca”

390.000

3.890
∑v 860.000 ∑p 8.250


∑v : ∑p = Vx : P
860.000 : 8.250 = x : 3.420
x = (860.000/8.250) · 3.420 = 356.509 €

Il ppv capitale

Con il criterio del ▶più probabile valore capitale o valutazione finanziario-reddituale, il valore di un bene viene determinato mediante l'attualizzazione dei ▶flussi reddituali futuri.


Si utilizza per beni che hanno fecondità ripetuta e quindi la possibilità di fornire un reddito annuo o poliennale limitato o illimitato, il cui ammontare deve essere cumulato al momento della stima. Anche in questo caso si deve arrivare alla stima del valore di mercato. Le fasi della stima seguono il seguente ordine operativo.


RICERCA DEI REDDITI

Per la determinazione del reddito ovvero del flusso reddituale-finanziario, vengono utilizzati bilanci preventivi impostati secondo il principio di ordinarietà, ovvero che analizzano le scelte gestionali effettuate dalla maggior parte delle realtà imprenditoriali in quella determinata zona.

In questo modo si introduce il concetto di maggiore frequenza, cioè come dovrebbe essere gestito il bene in quella data realtà economica e che potrebbe anche non coincidere con la gestione attuale del bene oggetto di valutazione.

RICONOSCIMENTO DEI REDDITI

Generalmente, i beni immobili forniscono redditi annui (annualità) costanti, posticipati e illimitati rappresentati con il seguente grafico:



In questo caso la formula di capitalizzazione o attualizzazione o accumulazione iniziale dei redditi è la seguente:


DOVE
V0 è valore del bene da stimare;

R è il reddito annuo costante posticipato illimitato;

r è il saggio di capitalizzazione.

Se, invece, il bene fornisce redditi annui costanti posticipati, ma limitati nel tempo, esso è rappresentato dal seguente grafico:



Per l'attualizzazione si utilizza la seguente espressione:


DOVE

V0 è il valore del bene da stimare;

R è il reddito costante limitato posticipato;

(qn - 1 )/rqn il coefficiente dell'accumulazione iniziale delle annualità costanti posticipate limitate.

Un altro caso è costituito da quei beni che possono fornire redditi costanti posticipati poliennali illimitati nel tempo (P).

Essi si possono rappresentare con il grafico di seguito riportato:


In questo caso, per l'attualizzazione si ricorre alla seguente espressione:


DOVE

Vo è il valore del bene da stimare;

P è il reddito periodico costante posticipato illimitato;

1/(1 - qn) è il coefficiente dell'accumulazione iniziale delle poliannualità costanti posticipate illimitate.

Possiamo poi avere beni capaci di fornire redditi costanti posticipati poliennali limitati (P) nel tempo.

Essi si rappresentano come indicato nel grafico seguente:


Per l'attualizzazione si ricorre alla seguente espressione:


DOVE

V0 è il valore del bene da stimare;

P è il reddito periodico;

(qtn - 1)/(qn - 1) x 1/qtn è il coefficiente dell'accumulazione iniziale delle poliannualità costanti limitate.

ESEMPIO 3

Si valuti una cava di sabbia con il metodo del ppv capitale. Durante il sopralluogo il perito non è riuscito a reperire elementi sulla durata dell'escavazione.

Dai dati contabili e dal controllo ordinario della destinazione economica della sabbia ha potuto ricavare il reddito annuo posticipato in 53.000 € da considerarsi illimitato. Il saggio di capitalizzazione da utilizzare è il 6%.


V0 = 53.000/0,06 = 883.330 €

ESEMPIO 4

Un fabbricato adibito ad abitazione civile è locato e annualmente fornisce un Rl di 8.600 €, mentre le spese di gestione incidono per il 40% sul Rl. La locazione scadrà tra 3 anni, dopodiché l'immobile avrà una destinazione economica commerciale ordinaria che potrà fornire un Bf di 12.400 €.

Per r = 0,03 si vuol conoscere il valore attuale dell'immobile sulla base della capitalizzazione dei redditi.

a) Ricerca dei redditi:

Bft = 8.600 - (8.600 · 40%) = 5.160 € reddito annuo posticipato limitato

b) Ricerca del valore:



V0 = 12.400/r - (12.400 - 5.160) x (q3 - 1)/rq3 = 392.858 €  

ESEMPIO 5

Calcolare il valore capitale di un fondo rustico ordinariamente sfruttato a bosco di fustaia che fornisce ogni 12 anni 90.000 €. L'ordinamento si concluderà in 2 cicli (di 12 anni), dopodiché si passerà a un indirizzo vivaistico che sarà in grado di fornire annualmente e al netto delle spese 25.000 €.    
[r = 0,04]

a) Ricerca dei redditi:

- 1° Ciclo 90.000 € reddito poliennale posticipato limitato;

- 2° Ciclo 90.000 € reddito poliennale posticipato limitato;

- Vivaio Bf 25.000 € reddito annuale posticipato illimitato.

b) Grafico risolutivo:



V0 = 90.000 x (q12x2 - 1)/q12 - 1 x (1/q24) + (25.000/r) x (1/q24) = 334.984 €

ESEMPIO 6

Un piccolo fondo rustico è affittato attualmente a 860 € mensili anticipati, da considerarsi ordinari. Le spese relative alla parte padronale ammontano a 380 € semestrali. Considerando un saggio del 5% per la ricerca dei redditi e del 3% per la capitalizzazione, si esegua la valutazione capitale del bene in oggetto.
a) Ricerca del Bf:
Bfpuro = Rl - (Qcf + Imp + Isp + Stpp)
1) Ricerca del Rl:


Rl = 860 x (12 + 0,05 x 12 + 1/2) = 10.599 €

- Ricerca spese parte padronale:

380 x (2 + 0,05 x 2 - 1/2) = 769,5 €

- Ricerca Bf:

Bf = 10.599 - 769,5 = 9.830 € reddito annuo posticipato illimitato


b) Ricerca del valore:



V0 = 9.830/0,03 = 327.660 € valore capitale del bene


ESEMPIO 7

Un fondo è ordinariamente coltivato a frutteto. Durante i 12 anni del ciclo si otterranno i seguenti ricavi:

  • dalla fine del 3° anno alla fine del 6° anno: 7.200 € annui posticipati;

  • dalla fine del 7° anno alla fine del 10° anno: 14.600 € annui posticipati;

  • dalla fine dell'11° anno alla fine del 12° anno: 9.100 € annui posticipati.

Le spese incideranno sui ricavi nelle seguenti percentuali:

- 60% nel primo periodo;

- 70% nel secondo periodo;

- 30% nel terzo periodo.

Considerando il saggio del 5% per la ricerca dei redditi e del 2% per la ricerca del valore, si vuol conoscere il valore capitale del fondo nell'ipotesi che il pescheto venga reimpiantato illimitatamente.

a) Ricerca del reddito
Ricavi

Spese

∑ric. = 7.200 x (q4 - 1/r)q6 + 14.600 x (q4 - 1/r)q2 + 9.100 x (q2 - 1/r) = 129.582 €
∑sp. = 4.320 x (q4 - 1/r)q6 + 10.22 x (q4 - 1/r)q2 + 2.730 x (q2 - 1/r) = 79.087 €
∑ric. - ∑sp. = 129.582 - 79.087 = 50.495 €
reddito poliennale posticipato illimitato


b) Ricerca del valore


V0 = 50.495 x 1/(q12 - 1) = 188.240 €

Ricerca del saggio di capitalizzazione

Il ▶saggio di interesse è definito come il prezzo d’uso di 1 euro di capitale investito nel prestito in un anno. Se, però, il capitale viene investito nell'acquisto di un bene economico, otterremo ugualmente un compenso determinato dall'impiego di denaro rappresentato dal reddito unitario detto ▶saggio di capitalizzazione.


Concettualmente si tratta sempre di un compenso, quindi la distinzione è puramente formale. In regime di libera concorrenza i due saggi tendono a coincidere, in quanto gli investitori hanno la possibilità di trasferire i propri capitali nell'investimento che in quel momento è più redditizio. Per uno stesso investimento vi è, infatti, una scala di saggi di capitalizzazione, in funzione della quantità di rischio che il singolo investimento assume.

Per la determinazione del saggio di capitalizzazione da utilizzare nella capitalizzazione dei redditi va eseguita un'indagine statistica, tramite la quale vengono accertati i prezzi realmente spuntati sul mercato dai beni simili a quello da valutare, che abbiano redditi espliciti. Indicando con R1,  R2, ...Rn

i redditi dei beni simili presi a confronto e con V1, V2,......Vn i loro recenti prezzi di mercato, avremo:


r = R1 + R2 + ........ Rn/V1 + V2 + ........ Vn
r = ∑R/∑V


Si ottiene, così, il ▶saggio medio di mercato dei beni simili a quello da valutare. In questo modo risulta anche evidente l'aspetto comparativo della valutazione per capitalizzazione. Spesso i beni presi a riferimento sono dati da investimenti finanziari quali obbligazioni, certificati di credito o buoni del tesoro, per i quali il tasso di rendimento è noto. In questo caso sarebbe necessario prima deflazionare i saggi di rendimento e, poi, adeguare il saggio al rischio dell'investimento, tenendo conto che a più elevati margini di rischio corrispondono maggiori saggi di rendimento.

In tutti i casi, il lavoro di ricerca del saggio di capitalizzazione richiede molta esperienza e conoscenza del mercato in quanto è possibile cadere in semplicismi che possono portare a grossolani errori, dovuti a comparazioni con beni che, nella realtà, seguono mercati specialistici.

Capitalizzazione dei redditi

Una volta calcolato il saggio corrente di capitalizzazione per la zona in cui si trova il bene oggetto di stima, si deve procedere a capitalizzare il reddito aziendale, che va calcolato a seconda della sua tipologia (annuale, poliennale, transitorio, permanente, ecc.) applicando gli ambiti operativi della matematica finanziaria.


Il più probabile valore di costo o valutazione a costo di produzione è la quantità di moneta che il perito attribuisce a un bene, in vista della sua costruzione o ricostruzione, quale somma di spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per la sua realizzazione. Il presupposto fondamentale è che il bene sia riproducibile.


Le spese sono date dalla seguente somma:


DOVE

Kt è il costo totale di produzione;

Sv sono le spese per l'acquisto dei capitali circolanti;

Qcf sono le quote dei capitale fondiario;

Qcs sono le quote capitale scorta;

Sa è il salario;

St è lo stipendio;

Ica + Ics sono gli interessi sul capitale di anticipazione e di scorta;
Imp sono le imposte.

Le Sv - Sa - Ica sono da considerarsi costi specifici in quanto riguardano le spese effettuate per le singole produzioni. Le voci Qcf - Qcs - St - Ics -Bf - Imp sono definite costi generali poiché gravano su tutta la produzione realizzata in quella azienda e, dunque, devono essere poi distribuite sulle singole colture.

Con il ppv costo si possono eseguire anche le seguenti ricerche:

  • ppv costo di impianto negli arboreti;

  • ppv costo per la fabbricazione di ambienti protetti;

  • ppv costo o costruzione oppure ricostruzione di fabbricati civili e rurali.

I procedimenti di stima del costo di produzione si fondano essenzialmente su:

a) un'analisi tecnica del processo produttivo, sulla base della quale si perviene alla determinazione delle quantità dei fattori produttivi impiegati;

b) un'analisi di mercato, volta alla determinazione dei relativi prezzi. La sommatoria delle quantità per i prezzi quantifica il costo di produzione.

In relazione al variare delle situazioni, si possono utilizzare diversi gradi di analisi. Ad esempio, il costo relativo alla costruzione di un fabbricato può essere stimato sinteticamente in base a un valore unitario, espresso in metri cubi o in metri quadrati, ovvero formulare un dettagliato computo metrico-estimativo.

Di seguito sono descritti alcuni esempi applicativi.

ESERCIZIO 8

Attribuire a ognuna delle seguenti produzioni la relativa quota parte di spese generali sostenute. Nell'ordinamento colturale-produttivo, la distribuzione delle colture (per un totale di 35 ha), è la seguente:

  • patata: 5 ha;

  • frumento: 10 ha;

  • erba medica: 20 ha.

La spesa generale da ripartire tra le singole colture è di 5.600 €.

Il metodo di ripartizione delle spese generali è generalmente calcolato in base alla percentuale di superficie che ogni singola coltura impegna nell'ordinamento produttivo generale annuale. Tale percentuale viene utilizzata per calcolare la quota parte di spese generali da attribuire a ogni singola coltura:

  • patata 14%

  • frumento 28%

  • erba medica 58%

100%


Spese generali:

  • patata -> 5.600 x 0,14 = 784 €

  • frumento -> 5.600 x 0,28 = 1.568 €

  • erba medica -> 5.600 x 0,58 = 3.248 €

5.600 €

Nel caso in cui il perito debba quantificare il ppv di costo dei prodotti agricoli che abbiano subito danni, si ricerca la spesa specifica relativa al prodotto e si aggiunge la quota parte della spese generali secondo il criterio di sopra riportato.

Ad esempio, se si dovesse quantificare il ppv di costo causato dall'incendio del fieno di erba medica in base alle spese specifiche che il perito ordinariamente calcola per le MP e per il lavoro, basterebbe aggiungere 3.248 € come quota parte delle spese generali.


ESEMPIO 9

Si determini il ppv di costo di 1 tonnellate di mais coltivato su di 1 ha di terreno che può produrre ordinariamente 9,2 t di granella. Le operazioni sono quantificate secondo l'ordinarietà della zona.

Tipo di costo

Descrizione

Importo (€)

Sv

Semente 0,025 t x 2.500 €/t

62,50

Concimi chimici

Solfato ammonico 0,4 t x 190 €/t

 76.00
Solfato potassico 0,2 t x 170 €/t 34.00

Concimi organici

Stallatico 9,5 t x 15 €/t

 142,50

Diserbante e disinfestante

 35,00 
Noleggi (aratura, erpicatura, distribuzione concimi, semina e raccolta) 390,00 
Sa
Manodopera per concimazioni, diserbo, trasporti
10 g.l. X 12 €/g.l.		 120,00 

Totale capitale di anticipazione

 860,00
Ica

Interessi sulle anticipazioni
860,00 x 0,05 x 3/12

 10,75
Q + Imp + I + Bf + St
Quota parte di spese generali da attribuirsi secondo il criterio di cui all'esempio 8. In questo caso si tratta di attribuire la spesa generale alla coltura del mais e sulla superficie di 1 ha. 152,00
Totale 1.022,75


Il totale del costo di produzione di 9,2 t di granella di mais è quindi 1.022,75 €. Per rispondere al quesito:

1.022,75/9,2 = 111,16 €/t


ESEMPIO 10

Ricercare il ppv di costo di 1 t di fieno di erba medica coltivato su 1 ha irriguo, che può produrre ordinariamente 37,5 t di fieno alla fine del triennio. La durata del medicaio è di 3 anni (coltura poliennale).

Spese di impianto e di coltivazione al 1° anno:

Tipo di costo

Descrizione

Importo (€)

Sv + Sa

Semente 0,04 t X 3.000 €/t

120,00

Concimi chimici

Perfosfato 1 t X 120 €/t

 120,00 
Ternario 11.22.16    0,6 t X 190 €/t 114,00

Concimi organici

Letame 15 t X 15 €/t

 225,00 
Noleggi (aratura, erpicatura, semina, rullatura e spandimento concimi) 150,00 

Manodopera (per le operazioni escluse dai noleggi)

2 g.l. X 17,5 €/g.l.

 35,00
Totale spese impianto 764,00

Sv + Sa

Concimi complessi

0,6 t X 150 €/t

90,00
Noleggi (concimazione, falciatura, ranghinatura, trasporti) 115,00

Manodopera (operazioni escluse dai noleggi)

3 g.l. X 17,5 €/g.l.

 52,50 

Totale capitale di anticipazione

Interessi sulle anticipazioni

 257,50

Ica

257,50 x 0,05 x 3/12

3,22

Q + Imp + I + Bf + St

Quota parte di spese generali da attribuire secondo il criterio di cui all'esempio 9. In questo caso si tratta di attribuire la spesa generale alla coltura dell'erba medica e sulla superficie di 1 ha.

152,00
Totale spese di coltivazione 412,72


Spese di coltivazione al 2° e al 3° anno:

Sv + Sa + Q + Imp + I + Bf + St

Vedi quelle del 1° anno di coltivazione

412,72

Sv + Sa + Q + Imp + I + Bf + St

Vedi quelle del 1° anno di coltivazione

412,72

Si calcola il costo totale di produzione alla fine del periodo triennale per r = 0,09.


Kt = 764 x q3 + 412,72 x (q3 - 1/r) = 2.342,28 €

ppv costo di 1 t di fieno di medica:

2.342,28 Kt/37,5 t fieno = 62,46 €/t

STOP E SINTESI

Il bene nel mercato e aspetti economici correlati

Che cos’è un bene economico?

È una qualsiasi cosa che determina una utilità, soddisfa cioè un bisogno dell'uomo. Esso viene dapprima prodotto, poi scambiato sul mercato attribuendogli un valore generalmente in moneta (prezzo) che viene attribuito tramite una stima.


In che cosa consiste il ppv di mercato?

È l'attribuzione al bene di un valore monetario stimato da un perito in base ai prezzi del libero mercato. Le variabili dei prezzi sono di tipo fisico, economico, qualitativo, quantitativo, continuo o discreto.


In che cosa consiste il ppv capitale?

È il valore di un bene determinato attraverso l'at-tualizzazione di redditi futuri calcolati dall'analisi del bilancio preventivo. Si applica a beni a fecondità ripetuta (annui o poliennali, limitati o illimitati).


Che cos’è il saggio di interesse? E quello di capitalizzazione?

Il saggio di interesse è il prezzo d'uso di 1 euro di capitale investito in un anno nel prestito. Quello di capitalizzazione è il compenso per l'uso del denaro rappresentato dal reddito unitario.


STOP AND SUMMARY

Goods in the market and related economic aspects

What are goods?

They are anything providing benefits, thus satisfying human needs. First, they are produced, then exchanged on the market on the basis of a determined value, usually money (price) attributed after an evaluation.


What is market ppv?

It is the attribution of monetary value to goods after a consultanti evaluation according to market prices. Variations of prices can be physical, economic, qualitative and quantitative, continuous or moderate.


What is capital ppv?

It is the value of goods, which is determined through the updating of future earnings calculated after the analysis of the budget plan. It is applied to goods with repeated productiveness (annual or pluriannual, limited or unlimited).


What is the interest rate? And the capitalization rate?

The interest rate is the amount charged for 1 euro of invested capital in one year through a loan.

The capitalization rate is the compensation for the use of money represented by the revenue value.

ECONOMIA E AGROSISTEMI
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VOLUME 2