1 Ricerca del capitale investito Ci o K0
Un fondo è interessato da un investimento consistente in un impianto irriguo (Fig. 10) da eseguire a partire dalla presente annata agraria (inizio periodo transitorio) per concludersi in 3 anni (fine del periodo transitorio) durante i quali avremo i seguenti flussi di cassa annui:
• inizio del periodo transitorio o anno 0 16.200 € (Kd);
• fine 2° anno e fine 3° anno 1.800 € annui posticipati (Kd).
Durante i primi 2 anni del periodo transitorio si avrà una diminuzione di reddito del 3% rispetto a quello del periodo ante opere che era di 42.440 € (Ki).
La durata dell’investimento, dopo la conclusione dei lavori, è prevista in 18 anni, con un reddito di 58.720 €.
Sulla base dei dati di sopra riportati si ricerca il capitale investito quale somma dei costi diretti e indiretti del periodo transitorio (costo attualizzato cioè riferito al momento di inizio dei lavori) al saggio del 5%:
Figura 10 • Grafico finanziario degli impegni economici del miglioramento fondiario.
2 Ricerca della convenienza all’investimento
Il giudizio di convenienza all’esecuzione di un investimento fondiario può essere espresso:
2a in funzione dell’incremento del reddito e cioè quando sussiste un incremento di Bf fra, dopo e prima delle opere.
Tale incremento può essere definito anche Utilità (U).
Perché si abbia convenienza l’incremento deve essere maggiore o almeno uguale all’interesse sul capitale investito:
Bfp - Bfa > K0 x r
Riprendendo i dati dell’esercitazione precedente e ammettendo che l’intervento di miglioria sia stato eseguito dall’imprenditore proprietario, applicando la convenienza sulla base del reddito avremo:
Bfp = 58.720
Bfa = 42.440
K0 = 21.751
r = 0,08
58.720 - 42.440 > 21.751 x 0,08
16.280 > 1.302,40
Sulla base del reddito l’investimento risulta ampiamente conveniente. Nel caso che l’intervento di miglioria sia eseguito da un affittuario, si utilizza ancora il reddito come parametro e propriamente il reddito netto dell’affittuario, quindi avremo:
(Rnap - Rnaa) x (qn - 1/rqn) > Ci - Ind/qn
Dove:
Rnap = reddito netto dell’affittuario post opere.
Rnaa = reddito netto dell’affittuario ante opere.
Ci = K0 = capitale attualizzato investito nelle opere.
Ind. = indennità attualizzata spettante a chi esegue un miglioramento sul fondo altrui al momento della conclusione del contratto, ai sensi della Legge 203/82 e successive modifiche.
n = durata residua del contratto di affittanza.
Utilizzando i dati precedenti e ammettendo che i redditi siano quelli di un affittuario lavoratore capitalista ancora con 6 anni di contratto alla cui scadenza può percepire 4.800 € di indennizzo ai sensi della Legge 203/82 (e successive modifiche) e utilizzando un saggio del 5% avremo:
I dati indicano che per l’affittuario risulta conveniente eseguire l’investimento sul fondo altrui.
2b Il giudizio può essere espresso anche in termini di valore, cioè quando la differenza di valore del fondo fra, dopo (Vp) e prima (Va) dell’investimento (incremento di valore) risulti maggiore del costo speso nelle opere:
Vp - Va > K0
Siccome il valore si ottiene capitalizzando i redditi fondiari si arriva allo stesso risultato con la seguente espressione:
Bf/r1 - Bf/r2 > K0
Ammettendo di aver eseguito il bilancio per la ricerca del reddito fondiario (Bf) e di aver trovato un Bfp di 11.945 € e un Bfa di 9.088 € e di avere lo stesso investimento di cui all’esercizio precedente K0 = 21.751 avremo:
Anche con questo parametro l’investimento risulta conveniente.
Parlando di valore non si può tralasciare il concetto di suscettività (S) che in termini di capitale è determinato dall’incremento di valore fondiario detratto del relativo capitale investito:
S = Vp - (Va + K0)
Con gli stessi elementi prima visti avremo:
S = 663.611 - (454.400 + 21.751) = 187.460
2c La convenienza può anche essere ricercata in base alla fruttuosità dell’investimento, cioè in termini di saggio di interesse attraverso la seguente sintesi:
Bfp - Bfa/K0 = f
come dire:
f = U/K0
Se il saggio di fruttuosità risulta superiore o uguale a un saggio di riferimento (r) sussiste la convenienza a eseguire la miglioria:
f > r (saggio alternativo)
Utilizzando sempre gli stessi dati avremo:
(11.945 - 9.008)/21.751 = 0,135
Significa che l’investimento sul capitale fondiario e il capitale speso è stato ricompensato a un saggio del 13,5% che è da considerarsi un ottimo investimento in quanto nessun’altra forma di investimento avrebbe potuto dare tanto. In ogni caso sono accettati anche saggi molto più bassi, in quanto tali investimenti permettono di ottenere benefici anche nel lungo periodo.
2d La ricerca può essere eseguita anche con il Valore Attuale Netto (VAN) o Net Present Value (NPV) inteso come differenza fra l’accumulazione iniziale dei flussi di cassa dei benefici attesi e i flussi di cassa dei costi previsti relativamente agli anni di durata dell’opera.
Il progetto è conveniente quando la differenza risulta positiva nel caso di valutazione di progetti indipendenti. Quindi saranno giudicati convenienti quando:
VAN > 0
Nel caso di VAN = 0 saranno giudicati al limite della convenienza.
Riprendendo i dati iniziali e riferendoci all’affittuario i cui benefici attesi sono dati dalla differenza del reddito post miglioria di 58.720 € e quello ante miglioria di 42.440 € ovvero 16.280 €, dei quali potrà usufruire fino alla fine del contratto (cioè ancora per 6 anni) contro il flusso dei costi (cioè 21.751 €), il VAN viene calcolato al 5% come segue:
VAN = 16280 (q6 - 1/rq6) - 21751 = 60870
Se invece fosse l’imprenditore proprietario a sostenere l’opera, in base ai dati precedenti e sapendo che potrà godere per 18 anni del suo investimento avremo:
VAN = 16280 (q18 - 1/rq18) - 21751 = 222286
Quando si tratta, invece, di valutare progetti alternativi in concorrenza fra loro, la scelta cadrà sull’investimento con il VAN più alto.
Altra ipotesi è quella in cui bisogna scegliere tra progetti compatibili tecnicamente, ma alternativi dal punto di vista finanziario. Dato un vincolo di risorse da destinare agli investimenti essi vengono ordinati in base al VAN fino ad esaurimento delle risorse. Occorre però fare due osservazioni:
1. La prima riguarda il saggio (r) da applicare, in quanto il VAN è una funzione decrescente di r la cui entità influenza il valore capitale.
2. La seconda è che esisterà un valore di r per il quale il VAN diventerà uguale a 0.
In tabella 10 proponiamo un esempio nel quale supponiamo che si debba scegliere fra due progetti X e Y di pari costo iniziale (Co 5 100) e di pari vita utile (2 anni), ma con flusso diverso di benefici netti:
Tabella 10 • Comparazione di due progetti X e Y per la valutazione del VAN.
Quando un valore di r per il quale il VAN dell’investimento diventa zero è denominato Tasso Interno di Rendimento (TIR) o Internal Rate of Return (IRR) inteso come il tasso il cui valore attuale dei ricavi futuri equivale al valore attuale dei costi futuri, ovvero che rende il VAN un investimento uguale a 0. Per avere un giudizio sulla redditività dell’investimento è necessario confrontare il TIR con tassi di investimenti alternativi di uguale durata e rischiosità o meglio con il Minimum Attractive Rate of Return (MARR), che coincide col tasso di rendimento normalmente ottenuto dall’azienda.
2e Un altro parametro molto indicativo è dato dal tempo di ritorno o di recupero o payback period (BPT) che si ottiene dal seguente rapporto:
Ci o K0/U
Dove:
Ci è il capitale utilizzato investito nel miglioramento.
U è l’utilità del miglioramento.
Il rapporto ci dice in quanti anni viene recuperato il capitale che è stato investito su quel dato capitale fondiario. Perché sussista convenienza, gli anni ottenuti dal rapporto devono essere ampiamente inferiori alla durata della miglioria. Si può dire che è un indicatore di rischio più che di rendimento.
Utilizzando sempre i dati precedenti avremo:
Bfp = 11.945
Bfa = 9.008
K0 = 21.751
U = (11.945 - 9.008) = 2.937
Tempo di ritorno = 21.751/2.937 = 7,40 anni
Secondo i dati analizzati si recupera il capitale speso nella miglioria in 7,47 anni, è quindi molto conveniente dato che l’investimento potrà essere sfruttato per 18 anni.
Ora poiché il C0 (o K0) deve essere uguale all’accumulazione attuale dei benefici netti annui (bn) relativamente alla durata dell’investimento avremo:
C0 = bn x (qn - 1/rqn)
Facendo il rapporto:
Come dire che il tempo di ritorno rappresenta il coefficiente di accumulo iniziale dei benefici netti futuri del progetto e dunque da esso, utilizzando le tavole finanziarie e conoscendo gli anni di durata dell’investimento, è possibile ricavare il TIR.
2f Una variante del VAN è data dal rapporto benefici-costi. In questo caso invece di calcolare la differenza si mettono in rapporto i benefici attualizzati con i costi attualizzati. Tale parametro consente di distribuire risorse limitate fra progetti economicamente convenienti. Questi si ordinano in base al rapporto e nella scelta si parte da quelli con rapporto maggiore, fino all’esaurimento delle risorse.
Sempre con i dati precedenti avremo:
Sulla base dell’analisi riportata in tabella 11, risulta evidente che la scelta, innanzitutto, cade sull’impianto irriguo in quanto il VAN, il tempo di ritorno e il rapporto B0/C0 sono parametri migliori in assoluto.
Segue poi l’investimento nel pescheto e quello nella trattrice. Avendo a disposizione il capitale per tutti i progetti analizzati (158.000 €), risulta anche conveniente l’investimento nei tre progetti in quanto tutti i parametri sono positivi (vedi colonna del piano di sviluppo aziendale).
Tabella 11 • Un esempio di confronto (che può definirsi Piano di sviluppo aziendale o PSA) fra investimenti alternativi al fine di stabilire la convenienza ad eseguire una scelta.
